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10/7/2020
Promessa de compra e venda não levada a registro e a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais
O promissário comprador, que não levou seu título aquisitivo a registro, poderá responder pelo pagamento das cotas condominias e consequentemente figurar no polo passivo da demanda que exija o pagamento?

O promissário comprador, que não levou seu título aquisitivo a registro, poderá responder pelo pagamento das cotas condominias e consequentemente figurar no polo passivo da demanda que exija o pagamento? Esse questionamento foi matéria de discussão no STJ, no Recurso Especial nº 1.345.331 – RS (2012/0199276-4), sendo relator o Ministro Luis Felipe Salomão. 

O recurso representativo de controvércia, artigo 543-C do CPC/73, possui a seguinte ementa: 

RECURSO ESPECIAL Nº 1.345.331 - RS (2012⁄0199276-4) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : ROSMAR RESENDE DOS SANTOS E OUTRO ADVOGADO : ANDRÉ DE ALEXANDRI RECORRIDO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO DONA ANITA ADVOGADO : MÁRIO JÚLIO KRYNSKI E OUTRO(S) INTERES.  : ROGÉRIO OLIVEIRA FIM 

EMENTA 

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: 

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 

2. No caso concreto,o  recurso especial não foi provido. 

A Ementa do referido julgado revela a síntese do entendimento manifestado pelo STJ em resposta ao questionamento formulado no  presente artigo  no sentido de que  a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não está vinculada ao  registro do compromisso de compra e venda, mas na relação jurídica formada atrvés da  imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio da transação realizada. 

Na hipótese de  compromisso de compra e venda não registrado,  a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais poderá ser exigida  tanto do  promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 

Com a demonstração de que o  promissário comprador foi imitido na posse e o condomínio foi cientificado de forma inequívoca  da transação, o promitente vendedor não terá responsabilidade pelo pagamento das cotas referentes ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador, segundo o julgado  o entendimento que foi sedimentado pelo STJ. 

O teor do julgado é esclarecedor no sentido de que será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material, para que seja definida a responsabilidade pelo pagamento. 

Portanto nesses casos, para a correta definição do responsável pelo pagamento das cotas condominiais, deverá o condomínio identificar a relação jurídica de direito material formada com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência da transação pelo condomínio. 

Como asseverado, tanto o promitente vendedor quanto o promissário comprador podem ser responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais, dependendo do caso concreto. Este entendimento exposto no Resp Nº 1.345.331 - RS (2012⁄0199276-4), já havia sido manifestado pelo STJ no (EREsp 138.389⁄MG, da relatoira do Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, em julgado proferido em 08/08/1999. 

No Recurso Especial nº 1.345.331 – (2012/0199276-4), foi saliendado que: 

não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. 

Trago à colação a lição doutrinaria extraída do aludido julgado sobre o tema discorrido acerca da desnecessidade de registro do contrato de compra e venda para a definição da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominias, da lavra do doutrinador  Carlos Roberto Gonçalves: 

A alienação de imóvel, a rigor, só se aperfeiçoa com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, para os fins do art. 12 da Lei n. 4.591⁄64, o compromissário comprador ostenta o mesmo status de proprietário. Desse modo, sendo-lhe transferida a posse direta, responde pelas despesas do condomínio. Veja-se a jurisprudência: "Em princípio, o responsável pelas despesas condominiais é o proprietário. Admite-se a ação diretamente contra o compromissário comprador desde o fato, ou seja, a existência do compromisso de compra e venda, tenha sido comunicado ao condomínio, ou se encontre registrado o contrato". Reforçando esse entendimento, o Código Civil de 2002 equipara expressamente o compromissário comprador ao proprietário, afirmando no § 2º do art. 1.334: "São equiparados aos proprietários, para fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas" (GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. 3ª edição Vol. V.  São Paulo: Saraiva,  2012 p. 409 e p. 410). 

A par do entendimento firmado no Recurso Especial nº 1.345.331 – (2012/0199276-4), em decisão datada de 06 de agosto de 2015, no Recurso Especial nº 1.442.840 – PR (2014/0060222-0), o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, em decisão monocrática deu nova  interpretação  àquele julgado. Eis a ementa do Recurso Especial nº 1.442.840: 

STJ: Recurso Especial. Civil e Processual Civil. Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Débitos condominiais posteriores à imissão na Posse. Responsabilidade do vendedor e do comprador. Imputação do débito ao comprador. Caráter ‘propter rem’ da obrigação. Interpretação do Resp 1.345.331/RS, Julgado pelo art. 543-C do CPC. 

RECURSO ESPECIAL Nº 1.442.840 – PR (2014/0060222-0)

RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

RECORRENTE : COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA

ADVOGADO : RAFAEL FERNANDO PORTELA E OUTRO(S)

RECORRIDO : CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS CAIUÁ  I CONDOMÍNIO XVI

ADVOGADOS : LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ E OUTRO(S)

BEATRIZ SANTI

HÉLIO KENNEDY GONÇALVES VARGAS

INTERES. :  ROBERVAL JOÃO ESTREITA

INTERES. :  CLEIA REGINA ESTRELA 

EMENTA 

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER ‘PROPTER REM’ DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC. 

1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 

2. Caráter ‘propter rem’ da obrigação de pagar cotas condominiais. 

3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 

4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 

5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 

6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. 

7. Preservação da garantia do condomínio. 

8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 

O Recurso Especial em análise preocupou-se com questão importantíssima em relação a preservação da garantia do condomínio, diante da interpretação do Recurso Especial 1.345.331/RS, conduzir a interpretação da impossibilidade da legitimidade concorrente entre o promitente vendedor e do promitende comprador para a cobrança das cotas condominiais e, com isso, impossibilitar a efetividade da ação que objetiva a cobrança das cotas com a impossibilidade de penhora do imóvel integrante do condomínio quando a responsabilidade for atribuída ao promissário comprador, dai distinguir-se entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 

Por tratar-se de decisão relevante, ligada ao tema proposto no presente artigo, colaciono trechos do acórdão extremamente elucidadivos: 

As importantes lições doutrinárias  contidas no acórdão, (Resp 1.345.331/RS) conduz a observe-se, inicialmente, que o promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda. 

Desse modo, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel. Restaria, então, penhorar bens do patrimônio pessoal do promitente comprador. 

Porém, não é rara a hipótese em que o comprador esteja adquirindo seu primeiro imóvel, e não possua outros bens penhoráveis, o que conduziria a uma execução frustrada. 

Esse resultado, a meu juízo, não se coaduna com a natureza, tampouco com finalidade da obrigação propter rem.

 Quanto à natureza, é da essência dessa obrigação que ela nasça automaticamente com a titularidade do direito real e somente se extinga com extinção do direito ou a transferência da titularidade, ressalvadas as prestações vencidas. 

Como se verifica, não há possibilidade de a obrigação se extinguir por ato de vontade do titular do direito real, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação de jurídica de direito real, não a manifestação de vontade. 

Logo, a simples pactuação de uma promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio. 

De outra parte, quanto à finalidade, a obrigação propter rem se destina a manter a conservação da coisa. 

Sobre esse ponto, Maurício Bunazar, em obra dedicada exclusivamente ao tema, afirma que: 

“a verdadeira função da obrigação ‘propter rem’ é a conservação da ‘res’ objeto da situação jurídica, real ou pessoal, que deflagrou a obrigação ” (Obrigação propter rem : aspectos teóricos e práticos. São Paulo: Atlas, 2014, p. 81).

Nessa esteira, ao se desconstituir a penhora sobre o imóvel, o atendimento da finalidade de conservação acaba sendo comprometida, pois o condomínio passa a depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador. 

Vale lembrar, ainda, que a mera possibilidade de penhora do imóvel tem, por si só, o efeito psicológico de desestimular a inadimplência, de modo que a impossibilidade de penhora geraria o efeito inverso, atentando contra a finalidade da obrigação propter rem , que é manter a conservação da coisa. 

Há premente necessidade, portanto, de se firmar uma adequada interpretação da tese firmada pelo rito do art. 543-C do CPC, de modo a afastar interpretações contrárias à natureza e à finalidade da obrigação propter rem . 

Um interpretação interessante pode ser obtida com a aplicação da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, como propõe Bunazar (ibid ., p. 146), para a hipótese de pluralidade de direitos subjetivos reais sobre a coisa. 

A teoria da dualidade do vínculo obrigacional, conforme ensina Judith Martins-Costa, foi desenvolvida por Alois von Bekker e Ernst Immanuel Brinz, e aperfeiçoada por Von Gierke. 

Esses juristas propuseram a decomposição da obrigação em débito (schuld ), o dever de prestar, e responsabilidade (haftung ), a sujeição do devedor, ou terceiro, à satisfação da dívida (cf. Comentários ao novo Código Civil, vol. V, tomo I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 16). 

Aplicando-se essa teoria à obrigação de pagar despesas condominiais, verifica-se que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente comprador, valendo assim o brocardo latino ubi commoda, ibi incommoda.

 Até aqui, não há, a rigor, nenhuma novidade. 

A grande diferença é que o proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel. 

Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem. 

Restauram-se, desse modo, as conclusões de um entendimento já trilhado por esta Corte Superior, em voto proferido pelo Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, conforme se verifica na seguinte ementa: 

CONDOMÍNIO. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. – A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promitente comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, – entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promitente comprador, etc.), – o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. – Ação promovida contra o proprietário. Recurso conhecido, mas improvido. (REsp 194.481/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, DJ 22/03/1999) 

De acordo com o entendimento do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino há  legitimidade concorrente entre o promitente comprador e o promissário vendedor,  à luz da teoria da dualidade da obrigação, ou seja, a responsabilidade pelo pagamento seria tanto do promitente comprador quanto do promissário vendedor. 

Não obstante o entendimento do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, prevalece o entendimento sedimentado no Recurso Especial 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC, até porque, não obstante a distinção feita entre  débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional para fins de garantir a penhora sobre o imóvel, cabe considerar que se a unidade condominial é objeto de promessa de compra e venda a penhora recairá sobre os direitos aquisitivos do compromissário comprador a teor do que dispõe o artigo 835 inciso XII do Código de Processo Civil, mantendo-se assim integra a função da obrigação ‘propter rem. 

Por fim, nos casos em que o promitente-vendedor (proprietário) retoma o imóvel que já se encontrava de posse do promitente-comprador, a responsabilidade pelas despesas condominiais relativas ao período em que exercida a posse pelo comprador é solidária e pode ser demandada pelo débito condominial contraído pelo promissário-comprador. 

Nesse sentido: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.

DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTOS IMPUGNADOS. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO VENDEDOR, POR DÉBITO CONDOMINIAL VENCIDO, EM CASO DE REAQUISIÇÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL. OCORRÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. ARREMATAÇÃO DO BEM. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. Em virtude da impugnação dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, o agravo interno merece provimento.

2. É indispensável o prequestionamento da matéria de direito federal para o conhecimento do recurso especial, que ocorre quando o acórdão recorrido se manifesta inequivocamente acerca da tese, condição que não se verificou na hipótese dos autos. Incidência da Súmula 282/STF.

3. A Segunda Seção, no REsp 1.345.331/RS, processado pelo rito do art. 543-C do CPC (julgado em 8/4/2015), firmou o entendimento de que, nos casos em que o promitente-vendedor (proprietário) retoma o imóvel que já se encontrava de posse do promitente-comprador, a responsabilidade pelas despesas condominiais relativas ao período em que exercida a posse pelo comprador é solidária e pode ser demandada pelo débito condominial contraído pelo promissário-comprador.

4. O entendimento adotado pelo acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo do art. 1.042 do CPC/2015 para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

(AgInt no AREsp 1628964/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2020, DJe 15/06/2020) 

Por conseguinte extraí-se do presente artigo as seguintes conclusões: 

1. Aplica-se o no Resp 1.345.331/RS para definição da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominais do promissário comprador de imóvel não levado a registro, observando-se as seguintes orientações: 

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 

2. não obstante a distinção feita entre  débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional sustentada pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no Resp nº 1.442.840-PR para fins de garantir a penhora sobre o imóvel,  a unidade condominial objeto de promessa de compra e venda pode ser penhorada recaindo a constrição sobre os direitos aquisitivos do compromissário comprador a teor do que dispõe o artigo 835 inciso XII do Código de Processo Civil, mantendo-se assim integra a função da obrigação ‘propter rem; 

3. nos casos em que o promitente-vendedor (proprietário) retoma o imóvel que já se encontrava de posse do promitente-comprador, a responsabilidade pelas despesas condominiais relativas ao período em que exercida a posse pelo comprador é solidária e pode ser demandada pelo débito condominial contraído pelo promissário-comprador.

 

Colaboração:
Marcelo Carvalho

Advogado inscrito na OAB/RJ 84309
Formado pela Universidade Católica de Petrópolis
Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito/Universidade Estácio de Sá
Associado ao IBRADIM
Página no instagram:  @direito.condominial
advmarcelocarvalho@yahoo.com.br

 

 

 


 



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