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10/7/2020 |
Promessa de compra e venda não levada a registro e a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais |
O promissário comprador, que não levou seu título aquisitivo a registro, poderá responder pelo pagamento das cotas condominias e consequentemente figurar no polo passivo da demanda que exija o pagamento? |
O
promissário comprador, que não levou seu título aquisitivo a registro, poderá
responder pelo pagamento das cotas condominias e consequentemente figurar no
polo passivo da demanda que exija o pagamento? Esse questionamento foi matéria
de discussão no STJ, no Recurso Especial nº 1.345.331 – RS (2012/0199276-4),
sendo relator o Ministro Luis Felipe Salomão.
O
recurso representativo de controvércia, artigo 543-C do CPC/73, possui a
seguinte ementa:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.345.331 - RS
(2012⁄0199276-4) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : ROSMAR
RESENDE DOS SANTOS E OUTRO ADVOGADO : ANDRÉ DE ALEXANDRI RECORRIDO : CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO DONA ANITA ADVOGADO : MÁRIO JÚLIO KRYNSKI E OUTRO(S) INTERES. : ROGÉRIO OLIVEIRA FIM
EMENTA
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do
CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade
pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto,o recurso especial não foi provido.
A
Ementa do referido julgado revela a síntese do entendimento manifestado pelo
STJ em resposta ao questionamento formulado no
presente artigo no sentido de
que a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não está vinculada ao registro do compromisso de compra e venda,
mas na relação jurídica formada atrvés da
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio da transação realizada.
Na
hipótese de compromisso de compra e
venda não registrado, a responsabilidade
pelo pagamento das despesas condominiais poderá ser exigida tanto do
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto.
Com
a demonstração de que o promissário
comprador foi imitido na posse e o condomínio foi cientificado de forma
inequívoca da transação, o promitente
vendedor não terá responsabilidade pelo pagamento das cotas referentes ao
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador, segundo o
julgado o entendimento que foi
sedimentado pelo STJ.
O
teor do julgado é esclarecedor no sentido de que será imprescindível aferir com
quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material, para que seja
definida a responsabilidade pelo pagamento.
Portanto
nesses casos, para a correta definição do responsável pelo pagamento das cotas
condominiais, deverá o condomínio identificar a relação jurídica de direito
material formada com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela
ciência da transação pelo condomínio.
Como
asseverado, tanto o promitente vendedor quanto o promissário comprador podem
ser responsáveis pelo pagamento das cotas condominiais, dependendo do caso
concreto. Este entendimento exposto no Resp Nº 1.345.331 - RS (2012⁄0199276-4),
já havia sido manifestado pelo STJ no (EREsp 138.389⁄MG, da relatoira do
Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, em julgado proferido em 08/08/1999.
No
Recurso Especial nº 1.345.331 – (2012/0199276-4), foi saliendado que:
não há nenhuma relevância, para o
efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato
de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado,
não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente,
responderá por tais encargos.
Trago
à colação a lição doutrinaria extraída do aludido julgado sobre o tema
discorrido acerca da desnecessidade de registro do contrato de compra e venda
para a definição da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominias,
da lavra do doutrinador Carlos Roberto
Gonçalves:
A alienação de imóvel, a rigor, só
se aperfeiçoa com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de
Imóveis. Todavia, para os fins do art. 12 da Lei n. 4.591⁄64, o compromissário
comprador ostenta o mesmo status de proprietário. Desse modo, sendo-lhe
transferida a posse direta, responde pelas despesas do condomínio. Veja-se a
jurisprudência: "Em princípio, o responsável pelas despesas condominiais é
o proprietário. Admite-se a ação diretamente contra o compromissário comprador
desde o fato, ou seja, a existência do compromisso de compra e venda, tenha
sido comunicado ao condomínio, ou se encontre registrado o contrato".
Reforçando esse entendimento, o Código Civil de 2002 equipara expressamente o
compromissário comprador ao proprietário, afirmando no § 2º do art. 1.334:
"São equiparados aos proprietários, para fins deste artigo, salvo disposição
em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos
relativos às unidades autônomas" (GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. 3ª
edição Vol. V. São Paulo: Saraiva, 2012 p.
409 e p. 410).
A
par do entendimento firmado no Recurso Especial nº 1.345.331 –
(2012/0199276-4), em decisão datada de 06 de agosto de 2015, no Recurso
Especial nº 1.442.840 – PR (2014/0060222-0), o Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, em decisão monocrática deu nova
interpretação àquele julgado. Eis
a ementa do Recurso Especial nº 1.442.840:
STJ:
Recurso Especial. Civil e Processual Civil. Promessa de Compra e Venda de
Imóvel. Débitos condominiais posteriores à imissão na Posse. Responsabilidade
do vendedor e do comprador. Imputação do débito ao comprador. Caráter ‘propter
rem’ da obrigação. Interpretação do Resp 1.345.331/RS, Julgado pelo art. 543-C
do CPC.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.442.840 – PR
(2014/0060222-0)
RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO
SANSEVERINO
RECORRENTE : COMPANHIA DE HABITAÇÃO
POPULAR DE CURITIBA
ADVOGADO : RAFAEL FERNANDO PORTELA E
OUTRO(S)
RECORRIDO : CONJUNTO RESIDENCIAL
MORADIAS CAIUÁ I CONDOMÍNIO XVI
ADVOGADOS : LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ
E OUTRO(S)
BEATRIZ SANTI
HÉLIO KENNEDY GONÇALVES VARGAS
INTERES. : ROBERVAL JOÃO ESTREITA
INTERES. : CLEIA REGINA ESTRELA
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À
IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO
DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER ‘PROPTER REM’ DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP
1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC.
1. Controvérsia acerca da
responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de
despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse
do imóvel.
2. Caráter ‘propter rem’ da
obrigação de pagar cotas condominiais.
3. Distinção entre débito e
responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional.
4. Responsabilidade do proprietário
(promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que
posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel.
5. Imputação ao promitente comprador
dos débitos gerados após a sua imissão na posse.
6. Legitimidade passiva concorrente
do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de
débitos condominiais posteriores à imissão na posse.
7. Preservação da garantia do
condomínio.
8. Interpretação das teses firmadas
no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC.
O
Recurso Especial em análise preocupou-se com questão importantíssima em relação
a preservação da garantia do condomínio, diante da interpretação do Recurso
Especial 1.345.331/RS, conduzir a interpretação da impossibilidade da
legitimidade concorrente entre o promitente vendedor e do promitende comprador
para a cobrança das cotas condominiais e, com isso, impossibilitar a
efetividade da ação que objetiva a cobrança das cotas com a impossibilidade de
penhora do imóvel integrante do condomínio quando a responsabilidade for
atribuída ao promissário comprador, dai distinguir-se entre débito e
responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional.
Por
tratar-se de decisão relevante, ligada ao tema proposto no presente artigo, colaciono
trechos do acórdão extremamente elucidadivos:
As importantes lições
doutrinárias contidas no acórdão, (Resp
1.345.331/RS) conduz a observe-se, inicialmente, que o promitente comprador não
é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de
aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda.
Desse modo, o condomínio ficaria
impossibilitado de penhorar o imóvel. Restaria, então, penhorar bens do
patrimônio pessoal do promitente comprador.
Porém, não é rara a hipótese em que
o comprador esteja adquirindo seu primeiro imóvel, e não possua outros bens
penhoráveis, o que conduziria a uma execução frustrada.
Esse resultado, a meu juízo, não se
coaduna com a natureza, tampouco com finalidade da obrigação propter rem.
Quanto à natureza, é da essência
dessa obrigação que ela nasça automaticamente com a titularidade do direito
real e somente se extinga com extinção do direito ou a transferência da
titularidade, ressalvadas as prestações vencidas.
Como se verifica, não há
possibilidade de a obrigação se extinguir por ato de vontade do titular do
direito real, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação de jurídica de
direito real, não a manifestação de vontade.
Logo, a simples pactuação de uma
promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade
do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio.
De outra parte, quanto à finalidade,
a obrigação propter rem se destina a manter a conservação da coisa.
Sobre esse ponto, Maurício Bunazar,
em obra dedicada exclusivamente ao tema, afirma que:
“a verdadeira função da obrigação
‘propter rem’ é a conservação da ‘res’ objeto da situação jurídica, real ou
pessoal, que deflagrou a obrigação ” (Obrigação propter rem : aspectos teóricos
e práticos. São Paulo: Atlas, 2014, p. 81).
Nessa esteira, ao se desconstituir a
penhora sobre o imóvel, o atendimento da finalidade de conservação acaba sendo
comprometida, pois o condomínio passa a depender da incerta possibilidade de
encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador.
Vale lembrar, ainda, que a mera
possibilidade de penhora do imóvel tem, por si só, o efeito psicológico de
desestimular a inadimplência, de modo que a impossibilidade de penhora geraria
o efeito inverso, atentando contra a finalidade da obrigação propter rem , que
é manter a conservação da coisa.
Há premente necessidade, portanto,
de se firmar uma adequada interpretação da tese firmada pelo rito do art. 543-C
do CPC, de modo a afastar interpretações contrárias à natureza e à finalidade
da obrigação propter rem .
Um interpretação interessante pode
ser obtida com a aplicação da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, como
propõe Bunazar (ibid ., p. 146), para a hipótese de pluralidade de direitos
subjetivos reais sobre a coisa.
A teoria da dualidade do vínculo
obrigacional, conforme ensina Judith Martins-Costa, foi desenvolvida por Alois
von Bekker e Ernst Immanuel Brinz, e aperfeiçoada por Von Gierke.
Esses juristas propuseram a
decomposição da obrigação em débito (schuld ), o dever de prestar, e
responsabilidade (haftung ), a sujeição do devedor, ou terceiro, à satisfação
da dívida (cf. Comentários ao novo Código Civil, vol. V, tomo I. Rio de
Janeiro: Forense, 2003, p. 16).
Aplicando-se essa teoria à obrigação
de pagar despesas condominiais, verifica-se que o débito deve ser imputado a
quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente
comprador, valendo assim o brocardo latino ubi commoda, ibi incommoda.
Até aqui, não há, a rigor, nenhuma
novidade.
A grande diferença é que o
proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de
responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de
proprietário do imóvel.
Essa separação entre débito e
responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia,
preservando-se a essência da obrigação propter rem.
Restauram-se, desse modo, as
conclusões de um entendimento já trilhado por esta Corte Superior, em voto
proferido pelo Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, conforme se verifica na seguinte
ementa:
CONDOMÍNIO. Despesas. Ação de
cobrança. Legitimidade passiva. – A ação de cobrança de quotas condominiais
pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promitente comprador,
pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o
pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, –
entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel
(proprietário, possuidor, promitente comprador, etc.), – o que mais prontamente
poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra
quem entenda responsável. – Ação promovida contra o proprietário. Recurso
conhecido, mas improvido. (REsp 194.481/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR,
QUARTA TURMA, DJ 22/03/1999)
De
acordo com o entendimento do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino há legitimidade concorrente entre o promitente
comprador e o promissário vendedor, à
luz da teoria da dualidade da obrigação, ou seja, a responsabilidade pelo
pagamento seria tanto do promitente comprador quanto do promissário vendedor.
Não
obstante o entendimento do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, prevalece o
entendimento sedimentado no Recurso Especial 1.345.331/RS, julgado pelo rito do
art. 543-C do CPC, até porque, não obstante a distinção feita entre débito e responsabilidade à luz da teoria da
dualidade do vínculo obrigacional para fins de garantir a penhora sobre o
imóvel, cabe considerar que se a unidade condominial é objeto de promessa de
compra e venda a penhora recairá sobre os direitos aquisitivos do
compromissário comprador a teor do que dispõe o artigo 835 inciso XII do Código
de Processo Civil, mantendo-se assim integra a função da obrigação ‘propter rem.
Por
fim, nos casos em que o promitente-vendedor (proprietário) retoma o imóvel que
já se encontrava de posse do promitente-comprador, a responsabilidade pelas
despesas condominiais relativas ao período em que exercida a posse pelo
comprador é solidária e pode ser demandada pelo débito condominial contraído
pelo promissário-comprador.
Nesse
sentido:
AGRAVO
INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
DECISÃO
DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTOS IMPUGNADOS. CONDOMÍNIO.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO VENDEDOR, POR DÉBITO CONDOMINIAL VENCIDO, EM CASO
DE REAQUISIÇÃO DA TITULARIDADE DO IMÓVEL. OCORRÊNCIA. SÚMULA 83/STJ.
ARREMATAÇÃO DO BEM. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. AGRAVO INTERNO
PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.
1.
Em virtude da impugnação dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do
recurso especial, o agravo interno merece provimento.
2.
É indispensável o prequestionamento da matéria de direito federal para o
conhecimento do recurso especial, que ocorre quando o acórdão recorrido se
manifesta inequivocamente acerca da tese, condição que não se verificou na
hipótese dos autos. Incidência da Súmula 282/STF.
3.
A Segunda Seção, no REsp 1.345.331/RS, processado pelo rito do art. 543-C do
CPC (julgado em 8/4/2015), firmou o entendimento de que, nos casos em que o
promitente-vendedor (proprietário) retoma o imóvel que já se encontrava de
posse do promitente-comprador, a responsabilidade pelas despesas condominiais
relativas ao período em que exercida a posse pelo comprador é solidária e pode
ser demandada pelo débito condominial contraído pelo promissário-comprador.
4.
O entendimento adotado pelo acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência
assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula
83/STJ.
5.
Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise,
conhecer do agravo do art. 1.042 do CPC/2015 para conhecer em parte do recurso
especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
(AgInt no AREsp 1628964/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 01/06/2020, DJe 15/06/2020)
Por
conseguinte extraí-se do presente artigo as seguintes conclusões:
1. Aplica-se o no Resp 1.345.331/RS para
definição da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominais do
promissário comprador de imóvel não levado a registro, observando-se as seguintes
orientações:
a) O que define a responsabilidade
pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.
2. não
obstante a distinção feita entre débito
e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional
sustentada pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no Resp nº 1.442.840-PR para fins de garantir a penhora
sobre o imóvel, a unidade condominial
objeto de promessa de compra e venda pode ser penhorada recaindo a constrição
sobre os direitos aquisitivos do compromissário comprador a teor do que dispõe
o artigo 835 inciso XII do Código de Processo Civil, mantendo-se assim integra
a função da obrigação ‘propter rem;
3.
nos casos em que o promitente-vendedor (proprietário) retoma o imóvel que já se
encontrava de posse do promitente-comprador, a responsabilidade pelas despesas
condominiais relativas ao período em que exercida a posse pelo comprador é
solidária e pode ser demandada pelo débito condominial contraído pelo
promissário-comprador.
Colaboração: Marcelo Carvalho Advogado inscrito
na OAB/RJ 84309 Formado pela
Universidade Católica de Petrópolis Pós-graduado em
Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito/Universidade Estácio de Sá Associado ao
IBRADIM Página no
instagram: @direito.condominial advmarcelocarvalho@yahoo.com.br
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