Untitled Document
Voltar para a Home...   quinta-feira, 4 de junho de 2020
Siga-nos no Twitter...
Voltar para a Home...

Notícias Síndico News


21/3/2020
Mandato do Síndico deve ter renovação tácita em época de Covid-19
Devido ao momento de pandemia que assola o país, realizar uma assembleia com aglomeração de pessoas é inviável. É fato notório e público que dispensa prova a existência da pandemia (COVID-19) que está paralisando o mundo.

Conforme comunicado da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e
Condomínios de São Paulo (AABIC) indicam às administradoras de condomínio que
orientem síndicos a adiar a convocação de assembleias ou reuniões presenciais,
atendendo aos alertas emitidos pela Organização Mundial da Saúde (OMS), e pelo
Ministério e Secretarias de Saúde para cancelamento de eventos com aglomerações
de pessoas como medidas restritivas.

A Ordem dos Advogados de São Paulo de São Paulo, da mesma forma, emitiu no dia
16 de março de 2020, nota orientando também pela suspensão das assembleias de
condomínios.

A questão da fácil contaminação e o índice de mortalidade desse novo vírus são
alarmantes, sendo assim, toda e qualquer Assembleia deve ser suspensa de imediato,
por responsabilidade e bom senso daqueles que a convocaram.
Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral
ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: - prestação de
contas; - previsão orçamentária; - eventualmente: eleição do síndico ou alteração do
Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas
vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos
condôminos quites.

Porém, síndicos têm nos consultado sobre encerramento do período de mandato e por
consequência possíveis problemas junto a instituição financeira onde o condomínio
possui conta bancária.

Em um dos condomínios uma candidata da oposição se insurgiu contra a decisão do
síndico de suspender a assembleia que trataria entre outros assuntos da eleição do
novo síndico ou mesmo da reeleição do atual. Vejam vocês, mesmo diante do grande
risco de contágio do vírus algumas pessoas ainda continuam pensando no próprio
umbigo. Mas depois de uma suspeita de contágio de uma das moradoras a candidata
aceitou a suspensão da assembleia.

No outro caso o Conselho Fiscal não concordou com a decisão do síndico de trocar a
administradora e correu para obtenção de 1/4 (um quatro) de assinaturas para chamar
assembleia e tratar da destituição do síndico. Mesmo com os apelos do síndico em
relação ao risco de contágio, o grupo que pretendia a destituição encaminhou
mensagem para todos que assinaram o abaixo-assinado com o seguinte texto:

“Boa tarde Condôminos. Temos uma assembleia marcada, e com manifestações de
alguns moradores e dos conselheiros resolvemos mantê-la. Estamos cientes dos fatos
e riscos em relação ao Corona Vírus e sabemos também da necessidade do nosso
condomínio em ter essa assembleia. Por isso viemos pedir a colaboração e
compreensão de toso. – não cumprimentar as pessoas com aperto de mão, beijo no
rosto e falar o mais distante possível. – não levar acompanhantes ou crianças. Se o
marido for, não ir a esposa ou o contrário. – sentar distantes. A assembleia será ao ar
livre, mas mesmo assim corremos riscos. A orientação geral é cancelar. 
Mas é uma orientação. Assumir os riscos e as responsabilidades sobre nossos atos.
Atenciosamente Conselho”.

Para esse grupo de moradores vale mais correr o risco de contágio do que suspender
a assembleia. Diante disso o sínico foi obrigado a ingressar com ação judicial para
suspender a realização da assembleia. Mais uma vez o interesse de um pequeno
grupo queria ficar acima de toda coletividade.

Mas então, como fica o mandato de um síndico que encerrou ou esta prestes a
encerrar ? 
Em uma análise rápida fica prorrogado por tempo indeterminado (é a chamada
prorrogação tácita) até que a cidade e o país superem a pandemia desse terrível
vírus, afinal de contas a vida em condomínio prossegue e os lares passam a ser o
local de isolamento das pessoas. Mas para isso a portaria, segurança, limpeza e todas
as outras despesas básicas essenciais para a manutenção da edificação precisam ser
pagas e para tanto o síndico precisa aprovar os pagamentos, geralmente através de
uma instituição bancária.

Por outro lado já foi divulgado por uma grande instituição bancária que a “prorrogação
da procuração por 90 dias será aceita somente para os casos onde a convenção de
condomínio prevê a possibilidade de reeleição”.

O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à
reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que
limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e
sucessivas reeleições.

Trata-se de um cenário perigoso, pois se considerarmos as orientações para adiar a
convocação de assembleias ou reuniões presenciais, atendendo aos alertas emitidos
pela Organização Mundial da Saúde (OMS), como ficará o pagamento das despesas
para manutenção da edificação?
Sabemos o quanto é difícil uma disputa judicial com os bancos. Mas desde já
precisamos adotar algumas medidas preventivas. O condomínio pode seguir o prazo
de término de mandato e convocar a assembleia, pelo menos emitir o edital, enviar por
e-mail e em seguida suspender em razão dos riscos do Covid-19.

Dessa forma o condomínio terá uma prova (caso precise ingressar com processo
judicial) que tentou realizar assembleia para eleger ou reeleger o síndico, isso servirá
caso o banco bloqueie o acesso da conta bancária pelo síndico e impeça o pagamento
das contas.

Mas segundo entendimento da Jurisprudência devemos fazer valer a
prorrogação tácita do mandato do síndico.

Também devemos fazer o possível e o impossível para esclarecer aos bancos que o
mandato de um síndico pode ser ratificado por uma reeleição. E também que um novo
síndico pode assumir nos casos de renúncia, problema de saúde ou mesmo quando o
atual sínico não tem interesse em ser reeleito.

Temos que acreditar que os bancos terão bom senso antes de adotar qualquer medida
que impossibilite os condomínios de acessarem suas contas bancária, mas claro, toda
cautela será necessária.
Até porque o Judiciário já tratou de questões semelhantes no que se refere a
prorrogação tácita do mandato de síndico.

“ELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE
DEFESA. INOCORRÊNCIA. OMISSÃO DO JUIZ A QUO. INEXISTÊNCIA.
DENUNCIAÇÃO À LIDE. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS.
IRREGULARIDADE DA REPRESENTAÇÃO LEGAL DO CONDOMÍNIO.
INEXISTÊNCIA. MANDATO DO SÍNDICO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. TAXA
CONDOMINIAL. PAGAMENTO. CONDÔMINO PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR.
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APELAÇÃO
CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Inexiste cerceamento de
defesa, se o pedido de denunciação da lide foi de alguma forma apreciado pelo juiz a
quo e somente não surtiu efeito pela ausência de cumprimento dos requisitos
necessários à sua admissibilidade, em observância ao art. 125 do Código de Processo
Civil. Preliminar rejeitada. 2. Na ausência de assembléia para eleição de novo
representante do condomínio, há prorrogação tácita do mandato do síndico, até
que outro seja eleito para o cargo, porquanto o condomínio não pode ficar
acéfalo. 3. O adquirente do imóvel responde pelas taxas de condomínio devidas pelo
alienante, em razão de sua natureza propter rem, ex vi art. 1.345 do Código Civil. 4.
Seja na condição de possuidor ou de proprietário do imóvel, ao Apelante remanesce a
obrigação pelo pagamento das obrigações decorrentes da relação condominial (art.
1.336, I, Código Civil), sem prejuízo da ação de regresso. 5. APELAÇÃO CONHECIDA
E DESPROVIDA”.

(TJ-DF 20150710225533 DF 0022063-07.2015.8.07.0007, Relator: LUÍS GUSTAVO B.
DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 06/09/2017, 4ª TURMA CÍVEL, Data de
Publicação: Publicado no DJE : 18/09/2017 . Pág.: 188/202
Essa situação de urgência possibilita que o mandato seja prorrogado de fora tácita.
CONDOMÍNIO. MANDATO DO SÍNDICO. PRORROGAÇÃO TÁCITA. CUMULAÇÃO
IMPLÍCITA. ART. 290 DO CPC. OBRIGAÇÕES PERIÓDICAS. INCLUSÃO.
PARCELAS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NA AUSÊNCIA DE ASSEMBLÉIA PARA
ELEIÇÃO DE NOVO REPRESENTANTE DO CONDOMÍNIO, HÁ PRORROGAÇÃO
TÁCITA DO MANDATO DO SÍNDICO, ATÉ QUE OUTRO SEJA ELEITO PARA O
CARGO, PORQUANTO O CONDOMÍNIO NÃO PODE FICAR ACÉFALO. A REGRA
DA CUMULAÇÃO IMPLÍCITA, CONSTANTE DO ART. 290 DO CPC, DETERMINA
QUE, TRATANDO-SE DE OBRIGAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO, DEVE-SE
CONSIDERÁ-LAS INCLUÍDAS NO PEDIDO, INDEPENDENTE DE DECLARAÇÃO
EXPRESSA DO AUTOR. O OBJETIVO DO INSTITUTO É EVITAR A
MULTIPLICAÇÃO DE DEMANDAS, PRIMANDO PELO PRINCÍPIO DA ECONOMIA
PROCESSUAL. AS PENALIDADES PREVISTAS NO ART. 17 DO CPC SOMENTE
SÃO APLICADAS QUANDO RESTAR PATENTE PROVA NO SENTIDO DE QUE A P
ARTE AGIU NOS MOLDES DO ART. 16 DO ALUDIDO CODEX. NÃO HAVENDO
QUALQUER PROVA NESSE SENTIDO, NÃO HÁ DE SE FALAR EM LITIGÂNCIA DE
MÁ-FÉ. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
(TJ-DF - APL: 11140620088070007 DF 0001114-06.2008.807.0007, Relator: ANA
MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Data de Julgamento: 17/06/2009, 6ª Turma
Cível, Data de Publicação: 01/07/2009, DJ-e Pág. 105)

São inúmeros os julgados nesse sentido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO - COBRANÇA (DESPESAS CONDOMINIAIS) -
REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO CONDOMÍNIO - SÍNDICO - AUSÊNCIA DE
NOVA ELEIÇÃO -PRORROGAÇÃO DO MANDATO DO SÍNDICO EM EXERCÍCIO - À
falta de nova eleição, tem-se por prorrogado o mandato do síndico em exercício, o
qual legitima-se para outorga de mandato 'ad judicia' -Precedentes - Agravo não
provido .

1 TJSP - 34ª Câmara de Direito Privado Agravo de Instrumento nº 2239225-
87.2015.8.26.0000 Rel. Des. Antonio Tadeu Otoni J. 27/01/2016
Devemos seguir nessa linha de prorrogação tácita, afina de cotas as suspensões que
estamos presenciando, através do Governo, para shopping, alguns tipos de comércio
e escolas são por prazo indeterminado.

Colaboração: Fernando Augusto Zito - O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil;
Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela
PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de
Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial;
Colunista do site especializado Sindiconet, Sindiconews, Condomínio Em Foco e das
revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.

 



28/5/2020
Síndico explica sobre o despejo de inquilinos durante a pandemia
18/5/2020
Síndico com poderes ampliados
12/5/2020
Os novos decretos e o uso de máscara nas áreas comuns dos condomínios.
28/4/2020
Morador diagnosticado com COVID-19 Isolamento é obrigatório e descumprimento é passível de prisão e multa
28/4/2020
A OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL EM RAZÃO DA COVID-19
22/4/2020
Limpeza e segurança em condomínios residenciais são ainda mais essenciais no período de combate ao Coronavírus.
9/4/2020
Os impactos do PL 1179/20 no universo condominial PL, que ainda será votado, é uma tentativa de manter a ordem mundial diante do coronavírus.
9/4/2020
As pseudo assembleias virtuais e seus perigos
1/4/2020
Taxa de Condomínio no Isolamento Social
27/3/2020
COVID-19 - Convivendo com a ameaça próxima

Untitled Document

Jornal Sindico News - Editora Santa Luiza Ltda.
Tel: 11 5573-0333 - São Paulo - contato@sindiconews.com.br
© COPYRIGHT 2012 - Todos os direitos reservados
 
2631544 visitas
 
Desenvolvido por