 |
10/7/2020 |
Flexibilização do uso das áreas de lazer, quais os limites do síndico ao impor novas regras |
O que mais se tem ouvido falar no momento é que está chegada a hora de reabrir os espaços interditados no início da pandemia, acontecido em março deste ano. |
O que mais se tem ouvido falar no momento é que está chegada
a hora de reabrir os espaços interditados no início da pandemia, acontecido em
março deste ano.
Pressionados pelos moradores, muitos síndicos têm cedido aos
apelos e reaberto as áreas, principalmente piscina e academia, porém,
introduzindo “novas regras” como rodízio de famílias e número reduzido de
usuários. Será que tem valor esses limites?
Pois bem, nenhuma regra que não tenha sido aprovada pelos
condôminos tem força de lei. Apenas aquelas contidas nos regimentos internos ou
convenções têm legitimidade e podem ser impostas. Mas, se o síndico tem poderes
de interditar, por que não teria também o de liberar com restrições? Explico:
É que, ao interditar, apesar de muitos acharem que o síndico
não teria esse poder e que o veto do Presidente da República ao artigo 11 da
Lei 14010/2020 o impediria de tomar esse tipo de decisão, o síndico tinha e
continua tendo, apesar do veto, tal poder. O inciso II do artigo 1.348 do
Código Civil lhe confere essa competência, veja:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
Ao ter tomado a decisão de interditar as áreas de lazer, o
síndico praticou, extrajudicialmente (ou seja, fora do juízo/justiça), o ato
necessário à defesa dos interesses comuns: impedir a aglomeração de pessoas
visando a não proliferação do coronavirus. Essas áreas, pela sua própria
natureza, são espaços compartilhados que atraem muitas pessoas, e segundo as
autoridades de saúde, no momento, o meio mais eficiente de se combater essa
pandemia é o distanciamento das pessoas, daí a necessidade do isolamento
social, atitude contrária à destinação das piscinas, academias e muitos outros
itens de lazer nos condomínios.
Além do dispositivo legal acima, outro, no mesmo artigo
(1.348), ainda impõe ao sindico zelar pela prestação dos serviços que
interessem aos moradores, confira:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Ok, vamos então supor que convenci que o síndico teria sim,
mesmo com o veto do artigo 11 da Lei 14010/2020, agido dentro de suas
atribuições ao interditar as áreas. Mas, uma outra pergunta ainda insiste nessa
situação: Já que ele tem poderes para fechar, por que não teria os mesmos
poderes para liberar com as regras sugeridas (rodízio, número reduzido de
usuários, etc.)?
A resposta também será encontrada no código civil e no mesmo
artigo já citado, o 1.348, vamos a ele:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento
interno e as determinações da assembléia;
Prestem atenção, o síndico não só está obrigado a cumprir
como também fazer com que se cumpra a convenção e o regimento interno. Creio
que nenhuma convenção de condomínio ou regimento interno tenham previsto que iríamos
passar por essa grave situação e já teriam se antecipado e previsto que o
síndico poderia, por exemplo, impor um uso da piscina ou qualquer outro item de
lazer, em forma de rodízio, como muitos estão sugerindo. Tenho (quase) certeza
que essa condição jamais teria sido pensada por alguém e que ela tenha sido
inserida nas convenções ou regimentos.
Portanto, partindo do princípio que não existe essa regra (o
rodízio), ao síndico é dada a
competência de não apenas cumprir, mas também a de cumprir a regra, não pode
ele simplesmente reabrir qualquer espaço com regras que não sejam aquelas já
existentes e que foram aprovadas pelos condôminos.
Mas, e o que fazer?
Deixei, de propósito, de comentar um último item citado no
inciso IV do artigo 1.348, as determinações da assembleia. É nela que os
condôminos e os síndicos devem buscar socorro. Já que não pode o síndico impor
novas regras, nada impede que a assembleia assim o faça, já que a todos cabem
cumprir sua determinação.
Portanto, se realmente as áreas de lazer agora pressionadas
pelos moradores já têm asseguradas a segurança no seu uso, e isso tem que ficar
muito bem esclarecido e garantido, nada impede que todas as sugestões de “novas
regras” como o rodízio por família, número reduzido de usuários, entre outras,
seja proposto, discutido e aprovado em assembleia, que ao contrário dos que
muitos pensam, não está proibida de acontecer, apenas, não se recomenda a
aglomeração de pessoas. Se o local para se realizar a reunião for amplo, se os
limites de distanciamento forem respeitados e todos utilizarem máscaras, nada
impede que se realize. Outra forma de ser realizada é virtualmente. Mas isso
falaremos em outra oportunidade.
Assim, caso seu condomínio esteja passando por essa fase de
flexibilização das áreas de lazer, muito cuidado com a retomada desses espaços
e lembre-se: Não decida sozinho, chame a assembleia e deixe para ela a
responsabilidade. Colaboração: Inaldo
Dantas
Administrador de condomínios
de 1987, advogado, palestrante, consultor e colunista na área
condominial .
É colunista da Tv Cabo Branco – afiliada Globo – em João Pessoa, Colunista da
CBN Paraíba.
Autor do livro “O Condomínio ao Alcance de Todos” e “Socorro!!! Sou síndico”
|