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11/7/2020 |
Atenção com os contratos assinados pelo síndico |
O mandato de um síndico, em sua regra geral e também na maioria das convenções de condomínio, tem duração de 2 (dois) anos, podendo ou não ser reeleito. |
O mandato de um síndico, em sua regra
geral e também na maioria das convenções de condomínio, tem duração de 2 (dois)
anos, podendo ou não ser reeleito.
O artigo 1.347 do Código Civil estabelece:
“A assembleia escolherá um
síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo
não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
Como foi a assembleia que escolheu o
síndico esse deverá sempre se reportar a assembleia, não em todos os casos, podemos
excetuar os administrativos, mas sempre que o assunto tratar de obras de alto
valor e em especial quando da assinatura de contratos.
No que se refere a contrato de
administração, poderá o síndico transferir os poderes para uma administradora.
Vajamos o entendimento do Professor Luiz Antonio Scavone Junior: “Poderá o síndico transferir os poderes de representação ou
administração. Desde que seja a matéria aprovada em assembleia a teor do que
dispõe o art. 1.348, § 2.º, do Código Civil”.
“Neste sentido se extrai do julgado do
Tribunal de Justiça de São Paulo o seguinte”:
“Sem sustentação,
também, a alegação de que cabe ao Síndico escolher uma empresa de sua confiança
para delegar o poder de administrar as contas do condomínio. Nos termos do art.
1.348, IV, do CC – compete ao síndico – “cumprir e fazer cumprir a convenção, o
regimento interno e as determinações da assembleia”. Da mesma forma, o
parágrafo 2º deste mesmo artigo dispõe que “o síndico pode transferir a outrem,
total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em
contrário da convenção”.
Durante seu mandato o síndico deve
pautar sua gestão pela transparência, prestação de contas, com base no artigo 1.348, VIII, do Código Civil, que dispõe: "prestar
contas à assembleia, anualmente e quando exigidas" e cumprimento de suas obrigações legais de acordo
com o artigo 1.348 do Código Civil.
Porém, existe outra obrigação que é
bastante descumprida por síndicos, que ocorre no momento da assinatura de
contratos em especial com a administradora e empresas de terceirização de mão
de obra. Antes da assinatura de qualquer contrato é natural a obtenção de
orçamentos para efeito de comparação de valores (licitação), verificação do
capital social da empresa e também das certidões de regularidade fiscal. Importante
também solicitar a minuta de contrato utilizada pela empresa para ter ciência
sobre as responsabilidades contratuais de cada parte, prazo de contrato e
cláusula de rescisão.
Inicialmente cabe uma reflexão. Quando contratamos uma empresa, dentro ou fora do universo condominial,
não pensamos em uma eventual rescisão, porém, se houver a necessidade de
cancelar o contrato temos que ter a tranquilidade que aquele ato não cause
prejuízo em razão da existência de cláusulas abusivas. Em relação aos condomínios,
temos que ter em mente que uma empresa prestadora de serviços deve permanecer
com seu contrato ativo em razão de sua competência e não através de cláusulas
contratuais, por vezes abusivas.
Dessa forma é responsabilidade do
síndico observar com muita atenção as cláusulas de um contrato. Se não tiver
conhecimento para analisar um contrato deverá solicitar auxílio para um
advogado que a partir de sua análise trará segurança jurídica para o condomínio
deixando o contrato com bastante equilíbrio para as partes, principalmente no
que se refere ao prazo de contrato e a cláusula de rescisão.
O prazo de qualquer contrato deve ser
indeterminado, ou seja, a empresa deverá se manter no condomínio em razão dos
serviços prestados. Já a rescisão do contrato deve ocorrer com a antecedência
de 30 (trinta) dias. Mas não é isso que verificamos nos contratos de
administração, terceirização de mão de obra e elevadores, por vezes no formato
de adesão com prazos extensos de 3 (três) a 5 (cinco) anos sem falar na elevada
multa rescisória que prevê o pagando
de multa de pelo menos 50% (cinquenta por cento) do valor estante para
encerramento do prazo contratual.
Conforme precedente do
STJ, "o condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade
que haja intervindo na relação de consumo" (REsp 1.560.728/MG).
O condomínio nas suas
relações com terceiros - contratação de produtos e serviços - é considerado
CONSUMIDOR, portanto, encontra-se amparado pelo Código de Defesa do Consumidor
(CDC), Lei 8078.
Nesse sentido, o Código
de Defesa do Consumidor garante ao consumidor de acordo com o artigo 47 que “As cláusulas contratuais serão interpretadas
de maneira mais favorável ao consumidor”.
Valando esclarecer que o
Código Civil, permite em seu artigo 410, fixação de cláusula penal, vejamos:
“Art. 410. Quando se
estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação,
esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor”.
Os artigos 421 e 422 do
Código Civil, estabelecem que a liberdade de contratar será exercida em razão e
nos limites da função social do contrato, bem como, que os contratantes devem
observar os princípios da probidade e da boa fé, logo, não pode ser imposto
clausula penal que escape aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade,
sob pena de redução pelo Juiz, amparado no artigo 413 do mesmo Código:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz
se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da
penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
finalidade do negócio”.
Vejamos o entendimento da
Jurisprudência:
“DIREITO CIVIL.
CONTRATO CELEBRADO ENTRE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E EMPRESA ADMINISTRADORA DE
CONDOMÍNIOS. CONTRATO NÃO SUBMETIDO A ASSEMBLEIA GERAL. Nulidade afastada.
Condomínio edilício que usufruiu dos serviços prestados pela empresa
administradora. Comportamento contraditório (nemo potest venire
contra factum proprium). Dissolução do contrato.
Aplicação abusiva da cláusula penal. Redução da multa.
Manutenção do decisum recorrido. Desprovimento do apelo”. (TJRJ; APL 0024364-74.2013.8.19.0002; Niterói; Primeira Câmara Cível;
Rel. Des. Sérgio Ricardo de Arruda Fernandes; DORJ 26/09/2019; Pág. 202
É exatamente nas
situações de rescisão contratual que os síndicos e gestores acabam enfrentando
enorme dificuldade e por vezes problemas. Vamos
dar um exemplo. Um síndico durante sua gestão celebra contrato de prestação
de serviços com uma administradora de condomínio, empresa terceirizada ou de
manutenção dos elevadores com prazos alongados com cláusulas de rescisão que
estipula o pagamento de multa de pelo menos 50% (cinquenta por cento) do valor faltante
para o término do contrato. O condomínio realizada assembleia e um novo síndico
é eleito e entende que uma dessas empresas além de praticar preço maior que a
média de mercado não esta prestando um serviço de boa qualidade, então, resolve
procurar novas empresa, mas antes foi verificar o contrato assinado com essa empresa
ou empresas que pretende substituir. Para sua surpresa verificou que existe
cláusula abusiva para rescisão contratual.
De pronto percebeu que aquela cláusula era ilegal, e que seria
necessário buscar a quebra contratual e redução da multa no judiciário amparado
no artigo 413 do Código Civil, de acordo com a razoabilidade de
proporcionalidade. O ato praticado pelo antigo síndico resultou em prejuízo ao
condomínio que terá que contratar advogado e promover ação judicial para evitar
a cobrança da multa. Com certeza o antigo síndico não consultou um advogado
antes da assinatura do contrato.
Isso poderia ter sido
evitado se o condomínio possuísse regra estabelecida na convenção de condomínio
ou mesmo que constasse na ata de eleição do síndico critério para celebração de
contratos. Esses critérios levariam em consideração a análise da empresa, seu
objeto social e capital social, obrigações e penalidades caso haja
descumprimento de cláusulas, prazo do contrato, cláusula de rescisão, tudo para
preservar o condomínio e também as futuras gestões.
No mesmo sentido e fazendo uma analogia
com a administração pública, a Lei de
Responsabilidade Fiscal n.º 4.320, de 1964, impede que, no último mês da gestão
política, empenhe o Prefeito mais do que o duodécimo da despesa prevista. É o
que determina o § 1º do art. 59:
“Artigo 59 – O empenho da despesa não poderá exceder o limite dos
créditos orçamentários.
§ 1º -
Ressalvado o disposto no art. 67 da Constituição Federal, é vedado aos
Municípios empenhar, no último mês de mandato do Prefeito, mais do que o
duodécimo da despesa prevista no orçamento vigente”.
A Lei de Responsabilidade limita os
gastos do gestor público no final de seu mandato.
O condomínio, por sua vez, deveria criar
uma espécie de lei de responsabilidade. O síndico após ser eleito deve cumprir
e fazer cumprir o quanto disposto na convenção de condomínio, regulamento
interno e nas deliberações da assembleia. Antes de assinar qualquer contrato
deve o síndico se lembrar de quanto estabelecido no Código Civil.
“Art.
1.348. Compete ao síndico: (...)
VI
- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VIII
- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”;
Se o síndico
tem ciência do orçamento anual aprovado em assembleia não deveria assinar
contrato com prazo alongado
contendo cláusula de rescisão que estipula o pagamento de multa de pelo menos
50% (cinquenta por cento) do valor acordado no período faltante. Se fizer isso
estará colocando em risco a saúde financeira da edificação.
Além de ter ciência do
orçamento aprovado o síndico sabe o período de duração de seu mandato, dessa
forma, não deve celebrar contato que ultrapasse o término de seu mandato, por
isso a orientação de apenas e tão somente celebrar contrato com duração/prazo
indeterminado e prazo de rescisão simples, ou seja, aviso prévio de 30 (trinta)
dias.
Fernando
Augusto Zito - O Autor
é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito
Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em
Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim,
Palestrante especializado no tema Direito Condominial; Colunista do site
especializado Sindiconet, Sindiconews, Condomínio Em Foco e das revistas “Em
Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.
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