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Voltar para a Home...   terça-feira, 26 de setembro de 2017
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REFORMA

Reforme sem ter dor de cabeça
É sempre muito importante atentar para todos os detalhes na hora da Reforma

Pisos
É certo que a manutenção e recuperação de pisos já existentes consistem em solução ideal antes de qualquer substituição, pois é muito menos onerosa, evita transtorno comum às reformas, interdições e até possíveis interferências com as partes hidráulica e elétrica do edifício, quando o trabalho é executado por desatentos.
É sempre muito importante atentar para todos os detalhes no que tange à escolha do piso adequado, qualidade do mesmo, idoneidade da empresa prestadora de serviço, etapas de manutenção, conservação, etc.
Existem diversos “efeitos” e tratamentos que conferem beleza e singularidade aos pisos em geral, como o dito “brilho molhado”, conseguido por meio de uma aplicação de produto especial, bem como diversas alternativas de revestimentos bastante originais, na maioria das vezes concebida por arquitetos ou decoradores. Contudo, é preciso muita atenção para a “mistura” das pedras. Embora o efeito possa ser maravilhoso, muitas vezes se torna inviável na hora da conservação e limpeza.
As fitas anti-derrapantes são usadas quando se opta por pisos que tornam-se escorregadios, embora sujeitas aos descolamentos iminentes. Também é possível “flamear” alguns pontos do mesmo piso (geralmente o mármore ou granito em áreas externas) para se evitar a derrapagem.


Telhado
A maioria dos problemas detectados nos telhados ocorre em função de telhas soltas, calhas e rufos enferrujados, ou até furados, sempre que esses elementos não sofreram tratamento antiferrugem. Além disso, muitas vezes os bocais e prumadas de coleta de água pluviais são insuficientes ou estão obstruídos.
Por se tratar de uma região bastante delicada da edificação, é comum que pessoas não habilitadas acabem quebrando telhas, com a intenção de consertar antenas ou realizar outros serviços. Periodicamente, é necessário observar também se as telhas estão bem parafusadas e presas ao madeiramento, que deve estar em bom estado e imunizado contra cupins.
No caso das infiltrações comprometerem a laje, a estrutura do prédio poderá ser a danificada. Isso causaria um prejuízo financeiro elevado ao caixa do condomínio. Muitos edifícios verificam os problemas durante o este período de chuvas. Entretanto, os defeitos deveriam ter sido detectados antes, para que, com calma e sem atropelos, o síndico pudesse providenciar uma empresa de manutenção de telhado. O ideal é realizar os reparos durante a estiagem do inverno.
O telhado pode ter uma vida útil de até 40 anos, e sua manutenção não é das mais caras. A estrutura, bem dimensionada e executada, dispensa qualquer tipo de impermeabilização de laje. Ela pode ser metálica ou de madeira. Na segunda opção, a matéria prima recebe um tratamento, que inibe a ação nociva da umidade e pragas urbanas, como o cupim, por exemplo.


Fachada
O descaso com a conservação da fachada tem como resultado as infiltrações, o comprometimento de ferragens, os problemas na estrutura da construção e a desvalorização do imóvel. O envelhecimento causa o desmanche, proporcionando o perigo de queda de partes do emboço (a primeira camada de argamassa, o de cal, na parede, e que serve de base ao reboco). Como foi dito na edição anterior, se algum material cair sobre pedestres ou destruir algum carro, o síndico responde judicialmente. O mesmo acontece caso as medidas de seguranças cabíveis não forem adotadas durante reformas executadas de frente para a via pública.
Os serviços de pintura e restauração das fachadas podem ser executados em qualquer época do ano. Entretanto, é mais recomendável entre abril e setembro. Esse é o período de maior estiagem. Em tempos chuvosos podem ocorrer perdas de material por chuvas repentinas ou descontinuidade dos serviços em função da umidade. Por isso, o síndico bem preparado saberá a hora certa de contratar.
Existem dois tipos de reformas dessa natureza, o técnico e o estético. O primeiro consiste na manutenção do bom estado de conservação de sua estrutura, priorizando o tratamento de ferragens, recomposição de emboços, aplicação de selador e reparos de fissuras e rachaduras. O estético utiliza técnicas de pintura e restauração, visando ressaltar a beleza da construção, com a finalidade de valorizar ainda mais o imóvel.  
Muitos síndicos se questionam sobre o que seria mais importante. A reforma total e pintura da fachada ou sua conservação. Isso tudo depende do estado físico e do tempo decorrido em que o prédio recebeu tratamento e conservação. Para o caso de fachadas novas ou recém recuperadas, a conservação com lavagem e pequenos reparos devem ocorrer entre 2 e 3 anos. Se a falta de conservação dura mais de 5 anos, é necessário o tratamento completo, com lavagem, restauração e, conforme o tipo de acabamento, pintura ou reposição do revestimento (pastilhas, cerâmicas etc.).
Às vezes, a fachada apresenta um visual aceitável, mas pequenos detalhes podem colocar em risco a parte estrutural do edifício. A aparência é um fator determinante, contudo, existem problemas de infiltração através de fissuras e trincas, os quais acabam prejudicando os moradores. Por isso, se faz necessário o tratamento e reparo para que esses problemas não sejam agravados com o tempo.
O prazo para o término da reforma completa dependerá do tamanho da área e seu estado. Por exemplo, as empresas têm, em média, um prazo de 60 dias para a lavagem, restauração e pintura de um prédio com 12 andares. Essa é uma extensão aproximada de 4.000 metros quadrados, com última conservação feita há 5 anos. Alguns condôminos ficam mais preocupados em saber o quanto demora somente o trabalho com a tinta, que, no exemplo citado, deve durar 25 dias.
Como em todos os tipos de serviços contratados, o síndico deve prestar a atenção na hora de escolher a empresa responsável pela realização dos reparos na fachada. A experiência e as referências da firma são muito importantes. É fundamental a preocupação com o conhecimento técnico dos profissionais, os aspectos de segurança e a idoneidade no tratamento dos interesses do cliente.
Os materiais utilizados não estão restringidos apenas aos tipos de tinta. Para as fachadas pintadas com tinta látex, além das tintas de acabamento e produtos básicos, são utilizados massas de elasticidade permanente, a base de silicone ou poliuretano, para tratamento das trincas e fissuras. Massa corrida acrílica, base seladora, fundo preparador, resinas e cimentos especiais (recuperação estrutural) completam a lista. Naturalmente, cada caso deve ser analisado com cuidados específicos, de forma a se utilizar as técnicas mais adequadas para a reforma.
Na conservação de fachadas, também são utilizados andaimes tubulares, balancim, jaú e equipamentos de proteção individuais. A soma de equipamentos certos, materiais de boa procedência e contratação dos serviços adequados, tem como resultado uma bela e durável edificação.
A empresa, além de providenciar toda sinalização e proteção da área onde os serviços estão sendo realizados, deve orientar os moradores através do síndico, zelador e administração do condomínio. Eles precisam estar esclarecidos com relação aos serviços executados, restringindo os problemas com o trânsito por áreas em serviço e a abertura de janelas que atrapalhem a operação dos equipamentos.


Pintura
Existem diversos tipos de tinta no mercado. Não é qualquer tipo que pode ser utilizada nas áreas internas ou externas do condomínio. Síndicos e síndicas precisam ficar atentos também com a qualidade dos produtos adquiridos.
Existe muita diferença entre uma tinta e outra, uma marca e outra. O síndico tem que se preocupar muito com o tipo de fabricante  que irá escolher. A mão-de-obra é fundamental, mas o material também é.
Ao contratar a empresa para realizar os serviços de pintura, o síndico deve analisar seu histórico e o currículo. É muito importante retirar informações sobre a prestadora de serviços com outros clientes, que já contrataram a mesma.
O síndico deve solicitar que funcionários estejam registrados e em dia com seus encargos (FGTS e contribuição sindical), assim como benefícios (vale Transporte e cesta básica), e exigir seguro de previdência.
Preços e condições de pagamento também devem ser bastante analisados, antes do fechamento do contrato final.
Existem certos procedimentos de segurança para os profissionais que pintam os edifícios. A começar pelos equipamentos e treinamentos de cada funcionário. Toda empresa deve manter seus funcionários com EPI (Equipamento de Proteção Individual) PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e, se possível, solicitar o PPRA (Programa de Prevenção de Risco de Acidentes).
As cordas e cadeirinhas terão de ser autorizados pelo INMETRO/ISO9000. O uso de cinto de segurança e trava-quedas são indispensáveis. Todos serviços terão de ser acompanhados por um técnico de segurança profissional.
Os condôminos também precisam de regras de conduta durante as reformas. Os moradores têm por obrigação fechar as janelas, pois durante a lavagem poderão ocorrer pequenas infiltrações pelas frestas.
É preciso recolher das sacadas vasos com plantas, retirar veículos das proximidades onde estarão sendo executados os trabalhos. Mesmo existindo as telas de proteção na fachada, os respingos de tinta chegam a ultrapassá-las e podem afetar a lataria dos autos.
É necessário respeitar o isolamento de áreas, elaborando um esquema de entrada e saída pelas áreas social e de serviço, pois algumas partículas ou cascas podem soltar durante a obra.


 



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