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Voltar para a Home...   segunda-feira, 20 de novembro de 2017
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GARAGEM

Readequação das garagens do condomínio
Em muitos condomínios, não há nem uma vaga para cada unidade condominial.

São Paulo está abarrotada de veículos de vários anos de fabricação e modelos infinitos. Enquanto na Europa as vendas de carro nunca foram tão baixas, no Brasil, elas batem todos os recordes. Infelizmente, o aumento é só da frota. A infraestrutura básica para absorver este grande número de automóveis não existe. Nossas ruas e avenidas são mal conservadas e o trânsito piora a cada dia.
Outro transtorno consequente do aumento do número de carros em São Paulo é a falta de vagas para estacionar. Na rua, além do perigo de furtos e roubos, é quase impossível encontrar um espaço.  Os estacionamentos são muito caros e, em algumas cidades, há escassez. Nos condomínios, as garagens já não comportam os carros de todos os moradores.
Em muitos condomínios, não há nem uma vaga para cada unidade condominial. Quando há,o condômino que comprar outro carro precisa alugar uma vaga ou acaba se aventurando nas ruas. Existem algumas soluções, como a ampliação, para sanar estes problemas. No entanto, é necessário seguir a legislação.
A ampliação em área não utilizada, construção de outro pavimento de garagem e outras mudanças necessitam seguir o Código Civil, que diz no artigo 1.343: "A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos."
Readequar o espaço já existente necessita obedecer o Código de Edificações (Lei Municipal 11.228/92), que estabelece: 


13.3 – ESPAÇOS DE MANOBRA E ESTACIONAMENTO
Deverão ser previstos espaços de manobra e estacionamento de veículos, de forma que estas operações não sejam executadas nos espaços dos logradouros públicos.
13.3.1 – Os estacionamentos coletivos deverão ter área de acumulação, acomodação e manobra de veículos, dimensionada de forma a comportar, no mínimo, 3% (três por cento) de sua capacidade.
13.3.1.1 – No cálculo da área de acumulação, acomodação e manobra de veículos poderão ser consideradas as rampas e faixas de acesso às vagas de estacionamento, desde que possuam largura mínima de 5,50m (cinco metros e cinquenta centímetros).
13.3.1.2 – Quando se tratar de estacionamento com acesso controlado, o espaço de acumulação deverá estar situado entre o alinhamento do logradouro e o local do controle.
13.3.2 – As vagas de estacionamento serão dimensionadas em função do tipo de veículo, e os espaços de manobra e acesso em função do ângulo formado pelo comprimento da vaga e a faixa de acesso, respeitadas as dimensões mínimas conforme tabela 13.3.2.
13.3.2.1 – À vaga, quando paralela à faixa de acesso (“baliza”) será crescido 1,00m (um metro) no comprimento e 0,25m (vinte e cinco centímetros) na largura para automóveis e utilitários, e 2,00m (dois metros) no comprimento e 1,00m (um metro) na largura para caminhões e ônibus.
13.3.2.2 – Será admitida somente a manobra de até dois veículos para liberar a movimentação de um terceiro.
13.3.3 – A quantidade de vagas para estacionamento de veículos em geral, estabelecida pela LPUOS, será calculada sobre a área bruta da edificação, podendo ser descontadas, para este fim, as áreas destinadas ao próprio estacionamento, devendo ainda ser observada a proporcionalidade fixada na tabela 13.3.3.

Aluguel e venda de vagas
A Lei Federal 12.607/2012 vetou a venda e o aluguel para estranhos ao condomínio: "§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio."

Regras valem para todos
É sempre bom lembrar as regras de condutas dentro das garagens de condomínio. Lembre-se de informar os condôminos sempre que possível, evitando acidentes, danos em veículos ou situações desagradáveis de convivência.
• Não lavar ou encerar o carro na garagem;
• Não permitir a circulação de crianças desacompanhadas;
• Proibir que moradores utilizem a vaga como depósito, no caso de não haver depósito individual;
• Manter o carro trancado e com os vidros fechados;
• Não deixar objetos de valor à mostra dentro do carro;
• Não entrar na garagem com carros de conhecidos ou parentes;
• Não estacionar na vaga estabelecida para outro apartamento;
• Não fumar na garagem;
• Evitar entrar com o veículo desregulado, soltando muita fumaça ou com vazamento de óleo;
• Proibir os menores de dirigirem dentro da garagem;
• Não ouvir som com volume alto;
• Não buzinar em horários inadequados;
• Não ultrapassar a velocidade permitida na garagem;
• Não manter o carro ligado por muito tempo;
• Não ficar consertando o carro ou regulando o motor;
• Manter o carro regulado;
• Ficar em uma distância segura do portão automático e passam com calma por ele;
• Permanecer na garagem somente quando necessário;
• Não mexer em veículos de outros moradores, mesmo que sejam amigos;
• Se emprestar o carro para pessoas de fora do condomínio, o proprietário deve retirar e guardar o veículo na garagem;
• Estacionar o carro entre as faixas, sem ultrapassar os limites;
• Não disputar a saída com outro morador que esteja saindo na mesma hora.

E as bicicletas?
Os condôminos costumam guardar suas bicicletas na garagem, quando não há espaço na unidade ou um depósito individual. Esta prática não é condenável, mas deve estar prevista na Convenção. No caso do condomínio ter um local só para guardar bicicletas, os condôminos não devem colocá-las em outros lugares. Nem ao lado do próprio carro é indicado, pois abre precedente a outros moradores guardarem. No depósito coletivo é indicado utilizar uma corrente com cadeado.

Conservação
Os síndicos precisam estar sempre atentos com o controle da utilização das garagens e também com as condições estruturais do local. Infiltrações, queda de reboco das paredes e pouca iluminação são entreveros comuns, que podem acarretar acidentes ou danos aos carros.
As infiltrações ou danos no encanamento subterrâneos causam grandes estragos. Para evitá-los, o condomínio deve estar sempre checando, através do zelador ou qualquer outro funcionário. A observação de goteiras, rachaduras e diferentes colorações são os sintomas. Quando forem detectados, as manutenções necessárias são realizadas, evitando prejuízos maiores.
Se uma reforma total for necessária, o síndico tem a obrigação de fazer um trabalho de logística, re-agrupando os veículos em locais que não serão alterados. Caso falte espaço, o condomínio pode recorrer a um estacionamento particular, colocando os carros durante o período das obras.
As péssimas condições do teto e das paredes da garagem podem danificar algum carro ou machucar os condôminos. Este tipo de prejuízo pode ser grande para o condomínio, pois ele responderá pela má condição do local. Portanto, é sempre indicado olhar a condição destas áreas.
A má iluminação das garagens, por causa de lâmpadas queimadas, é inaceitável. Acidentes são comuns dentro de locais sem a quantidade de luz necessária. Atropelamentos são perigos reais e que acontecem com frequência em lugares escuros. O síndico e o zelador devem providenciar a troca das lâmpadas danificadas e a manutenção de luminárias quebradas, diminuindo o risco de batidas e atropelamentos.

Furtos e danos
O furto de aparelho de som automotivo, porta CDs ou qualquer objeto no interior do carro deve ser bem analisado. Caso o Regulamento Interno não responsabilize o condomínio, nada poderá ser feito se as câmeras não tenham registrado o ato ilícito ou se não houver serviço de segurança na garagem.
Quando as provas não existem, fica difícil do morador cobrar algo do condomínio. O caso poderá ser levado à assembleia, mas é pouco provável que ela decida pela indenização. A aprovação poderá abrir precedentes para outros casos.
A mesma medida deve ser tomada com outros tipos de danos nos veículos. Sem provas, não tem como o condomínio arcar com as despesas do reparo. Sem imagens ou testemunha, fica difícil saber se o problema aconteceu na garagem ou na rua.



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