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Voltar para a Home...   domingo, 23 de julho de 2017
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MANUTENÇÃO

Para que não falte água em quantidade ou qualidade
De nada serve um sistema hidráulico perfeito se o estado da água não é bom. A limpeza da caixa d’água é uma obrigação do condomínio

A água entra no edifício a partir da rede pública de abastecimento. Logo na entrada existe um hidrômetro. Ele é o relógio que marca o volume de água que entrou no edifício. A água que passou por este ponto é contada no pagamento. Por isso, o síndico deve tomar extremo cuidado no combate ao desperdício.
O hidrômetro é ligado a um encanamento até a caixa d’água inferior (um reservatório inicial com o volume controlado por torneiras de boia, um dispositivo que permite a entrada de água quando a caixa está vazia e fecha o fluxo quando a boia flutua). Esta caixa inferior é ligada a uma bomba que leva o líquido ao reservatório superior, de onde a água desce por ação da gravidade, pelo encanamento, até as torneiras, chuveiros e vasos.
Dentro do sistema são encaixados filtros para aumentar a qualidade da água disponível. Além da água de consumo, este sistema pode abastecer também a piscina e o equipamento de incêndio. Apesar de recebermos água tratada, ela não vem tão adequada para o consumo quanto deveria. Isso acontece porque acaba recebendo muitas impurezas dentro encanamento público. A água pode conter barro, ferrugem e outros elementos.  Para diminuir todos os riscos, são utilizados filtros que retiram o odor, sabor e tornam a água mais pura e limpa.
O filtro mais comum é o central, no qual o carvão ativado (excelente elemento absorvente)  retira as menores impurezas e sais de prata, usado para neutralizar o pH, enquanto várias camadas de quartzo moído filtram as impurezas maiores da água. Normalmente, todo este sistema é colocado em um revestimento de aço inoxidável.

Limpeza da caixa
Para limpar a caixa d’água, o síndico deverá contratar uma empresa registrada no Ministério da Saúde, que tenha um engenheiro químico responsável e com registro na Vigilância Sanitária. O estado da impermeabilização das caixas d’água (subterrânea e superior) e os componentes da rede hidráulica têm que ser checados, para só depois realizar a limpeza nos reservatórios.
Ao programar a manutenção das caixas d’água, o síndico deve fazer a divulgação aos moradores, comunicando dia e horários com antecedência, para que o condômino não seja pego de surpresa. O zelador deve preparar o local para a lavagem e fechar o registro de entrada da Sabesp. Procedendo assim, esse trabalho complexo acaba feito com mais rapidez e dinamismo, evitando a falta de água por um longo período.
A empresa contratada deverá apresentar no orçamento o produto e a dosagem que serão utilizados na desinfecção das caixas. Após a conclusão dos trabalhos de limpeza e higienização, o síndico deve solicitar, por meio de órgão oficial de saúde, a análise da água, comprovando que a qualidade está em condições de potabilidade e afixar o resultado no quadro de avisos do condomínio.
De nada serve um sistema hidráulico perfeito se o estado da água não é bom. A limpeza da caixa d’água é uma obrigação do condomínio para não prejudicar a saúde dos moradores.  Ela deve ser feita semestralmente. A qualidade da água precisa ser periodicamente verificada. O síndico deve acompanhar a validade do certificado fornecido pela a empresa e chamá-la sempre antes do vencimento para uma nova limpeza e desinfecção. A lavagem e higienização da caixa d’água têm legislação específica, por meio de lei.
A qualidade da água para consumo humano está diretamente relacionada à saúde. Por isso, o Estado trabalha para fornecer uma água límpida, transparente e livre de contaminações. No caso do condomínio ser negligente, não realizando manutenções periódicas das caixas d’água, todo o fornecimento pode ser comprometido.
O Centro de Vigilância Sanitária é o órgão responsável pela fiscalização da água. Em caso de contaminação dentro dos reservatórios, o síndico responderá judicialmente. Esse cuidado precisa ser tomado tanto com as caixas d’água superiores quanto inferiores.
A qualidade da água pode se deteriorar logo após o seu tratamento e/ou captação, devido à qualidade do material da linha de distribuição e sua idade. Porém, a principal causa de sua deterioração é o tempo de detenção (idade da água), entre o produção e consumo.

Tubulação
Problemas com encanamento geram gastos e trabalhos penosos, já que necessitam de obras maiores, paredes quebradas e sujeira. Esses não são nem de perto os piores problemas: a má qualidade de água gera doenças.
O local onde está a tubulação principal não deve ser utilizado por nada. Não pode haver entulho, material de limpeza ou estoque. Além de atrapalhar as inspeções, o material pode atrair pragas como ratos e baratas que, em contato com a água, podem transmitir doenças. Muitas vezes, mesmo quando a limpeza é mantida, as pragas acabam se aproximando por causa da oferta de água limpa. Então, o síndico não deve se descuidar. A utilização de telas em ralos e qualquer ponto que possa servir de acesso ajudam muito.
O ambiente deve ser mantido limpo do chão até o teto, garantindo fácil visualização de toda alteração que possa indicar problemas. A integridade dos canos e junções é o ponto mais óbvio de toda inspeção. Quaisquer goteira, vazamento, local de umidade anormalmente pronunciada, presença de mofo, bolores e rachaduras devem ser consertados. 
A água de todos os pontos de acesso deve ser analisada, buscando cor alterada, presença de sedimentos, odor ou pontos de eventuais vazamentos.
Um grande problema é quando os vazamentos ocorrem dentro das unidades. Mais ainda quando não ocorre a medição do consumo separada em cada apartamento. Neste caso, é preciso orientar os condôminos para que mantenham suas descargas bem reguladas e que notifiquem eventuais vazamentos.
A tubulação de esgoto deve ser analisada de forma semelhante. Normalmente, o maior problema é a dispensa de restos sólidos. Isso pode ser evitado com uma campanha de conscientização.

Impermeabilização
Apesar de todo esse esforço para economizar água, muitos condomínios sofrem com o desperdício. Os culpados disso são os vazamentos invisíveis. Os que ocorrem nos reservatórios inferiores das edificações. Essas caixas d’água servem como reservatório ou pré-reservatório de água, antes de ser bombeada para a caixa superior. Só depois ela é distribuída aos apartamentos.
A perda de água logo no início do processo de distribuição é preocupante. Imagine um condomínio com problemas no encanamento, onde os moradores não economizam, e ainda por cima com vazamento no reservatório inferior. Seria um prejuízo ecológico inestimável.
As caixas inferiores perdem água, a partir do momento em que a impermeabilização começa a se desgastar, por causa das lavagens periódicas. A consequência disso é a infiltração no solo, elevando os custos com as contas.
Os eixos das bombas de água podem ser afetados e corroídos no caso da impermeabilização estar ruim. A descamação constante da areia das paredes dos reservatórios lança detritos para dentro dos equipamentos, os quais bombeiam a água até as caixas superiores. Se a impermeabilização estiver perfeita, caem os gastos com serviços de manutenção das eletrobombas.
A impermeabilização, quando bem feita, dura por um período máximo de dez anos. Os produtos impermeabilizantes do mercado não alteram a potabilidade da água.O teste para saber se há infiltração é simples. Primeiro, as bombas são desligadas. Posteriormente, uma vara é inserida no solo para verificar a umidade.
• A superfície deverá ser previamente lavada e isenta de pó, areia, resíduos de óleo, graxa, desmoldante, pedras, folhas finas, etc;
• As falhas de concretagem deverão ser escareadas e tratadas com argamassa de cimento e areia, utilizando água de amassamento composta de uma parte de emulsão adesiva e duas partes de água;
• Quando houver ocorrência de jorros de água, no caso de reservatórios enterrados com influência do lençol freático, executar tamponamento (cessar a penetração do fluxo da água através das paredes do subsolo, promovendo sua estanqueidade) com utilização de cimento de pega rápida;
• As tubulações deverão estar limpas e calafetadas (vedadas);
• Em áreas onde as armaduras estiverem comprometidas, deverão ser executadas recuperações das estruturas, posteriormente à avaliação de técnicos especializados;
• Utilizar produtos impermeabilizantes que resistam a altas pressões hidrostáticas, tanto negativas quanto positivas, assim como produtos não tóxicos e que não alteram a potabilidade da água.

Causas da infiltração
• Não ter havido previsão para a manutenção da impermeabilização;
• O sistema de impermeabilização implementado não atendeu às necessidades;
• Os trabalhos de impermeabilização foram executados sem segurança, por não se ter feito canteiro de obras adequado;
• Por questões de custo, a montagem das ferragens e a concretagem foram executadas antes que a cura da argamassa de proteção tivesse a resistência necessária.

Manutenção geral
Durante a manutenção do sistema hidráulico, os procedimentos devem ser seguidos corretamente.
Reparação de torneiras:
• Fechar o registro com uma chave adequada (de boca);
• Retirar a parte superior da torneira;
• Tirar a válvula gasta (courinho) e colocar a nova;
• Recolocar a parte superior da torneira;
• Abrir o registro.

Desentupir canalizações de esgotos do edifício:
Dependendo do local onde se encontra a obstrução do encanamento de esgoto, a água tende a se acumular nos canos e sair pelo ralo do apartamento imediatamente acima da obstrução. As providências a serem tomadas são:
• Comunicar a todos os outros apartamentos para que não utilizem os esgotos (descarga, chuveiro, tanque, etc.);
• Chamar a desentupidora;
• Auxiliar o apartamento alagado;

Mais cuidados
1 - Retire fios de cabelo do ralo do lavatório, evitando que os mesmos atinjam a tubulação;
2 - Nunca jogue no tanque, ou mesmo na pia, restos de materiais de reformas. Entre eles, areia e tinta.
3 - Jamais atire objetos no vaso sanitário. O acúmulo de detritos nos canos provoca entupimentos e não permite a vazão natural do esgoto. Isso pode causar refluxo no sistema, fazendo com que o acúmulo volte para as pias ou ralos internos.
4 - Contrate empresas especializadas também para a limpeza e manutenção de caixas de gordura.



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