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Voltar para a Home...   quarta-feira, 26 de julho de 2017
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Artigos
ADMINISTRATIVO

Ouvidoria no Condomínio
Os condomínios regularizados cada vez mais vêm melhorando suas atividades administrativas utilizando a tecnologia informatizada

I

Os  condomínios regularizados cada vez mais vêm melhorando suas atividades administrativas utilizando a tecnologia informatizada para exercer os cálculos, rápidos, dos rateios das despesas de manutenção e conservação, além de permitir a comunicação dos moradores entre si e dos moradores com o corpo administrativo. Isto significa um grande avanço organizacional para facilitar e garantir os controles documentais. Mas, a vida no condomínio não é só isso. É preciso ser lembrado que há o envolvimento do ser humano, dotado de inteligência, percepção, vontades, necessidades e outras particularidades para manter sua existência. Entretanto, pelos “freios naturais” (medo, constrangimento, desconhecimento, insegurança, fobia, repressão, precaução, timidez,..) é comum o ser humano ficar inibido de praticar atos diante de uma pessoa ou diante de um grupo de seu relacionamento, o que o torna omisso na proteção de seus direitos e necessidades, seja na escola, no trabalho, na igreja, no consultório médico e também no CONDOMÍNIO. É o caso de muitos moradores, que não sabem como fazer o Corpo Diretivo ter conhecimento das várias situações danosas à estrutura predial ou à convivência social, ou das sugestões de melhorias em prol da comunidade. Como nas empresas bem organizadas, os condomínios poderiam instituir o serviço ou o órgão de OUVIDORIA, que tem um efeito altamente positivo na estrutura organizacional e na valorização patrimonial do empreendimento. A OUVIDORIA pode ser constituída pelo Corpo Diretivo ou por outras pessoas destinadas a conhecer e aperfeiçoar os modos das críticas e sugestões apresentadas pelos moradores, para, finalmente, resolver as questões de interesse em geral. A Ouvidoria, nos condomínios, deverá dar encaminhamento às reclamações e sugestões recebidas, permitindo que o morador opte por sua identificação ou garantindo o seu exclusivo o anonimato, para evitar as reações danosas e vinganças por parte de quem estiver vinculado à questão. A informação à Ouvidoria poderá ser transmitida sob as várias formas, identificada ou pelo anonimato inicial. O que utilizar o serviço de Ouvidoria deverá também fornecer as informações mais amplas para que o Corpo Diretivo tome as providências reclamadas ou sugeridas. A imparcialidade e o sigilo são imprescindíveis pelos encarregados dos serviços de Ouvidoria.

II

Em continuidade ao tema, acrescentamos que os serviços de Ouvidoria ajudarão aos Síndicos e Conselheiros no conhecimento de como anda a respectiva gestão “Como estou administrando?”, no mesmo estilo da estratégia (“Como estou dirigindo?”), bem adotada nas empresas que confiam nos condutores de seus veículos a entrega de suas mercadorias ou serviços. Nos condomínios, o sossego, a segurança, a salubridade e a igualdade de tratamento são os objetivos para alcance do bem-estar social. Mas, considerando que cada pessoa tem um tipo de atitude, que influi diretamente na convivência interna, nem sempre o Corpo Diretivo consegue conhecer as reais necessidades coletivas, nem as irregularidades intencionalmente praticadas pelos habitantes, baderneiros, prepotentes, desajustados e sem os princípios básicos da educação social. Os mais delicados, educados, justos, bons pagadores e reais colaboradores do bem-estar ficam intimidados em apontar os atos que afetam a estabilidade nos condomínios, principalmente quando os síndicos e conselheiros “não profissionais” (não são pedagogos, psicólogos, psiquiatras, administradores, advogados) não sabem como levar em frente o procedimento da aplicação das multas, nem as reuniões preliminares, apaziguadoras, com os moradores barulhentos, festeiros, briguentos ou com os pais das crianças excessivamente paparicadas em seus lares, as que se tornam desrespeitosas aos mais velhos, vizinhos de parede ou residentes nas proximidades das quadras esportivas ou piscinas. A Ouvidoria, portanto, vem ajudar a conhecer e controlar os comportamentos individuais até nos casos dos condomínios que não possuem câmaras de TV espalhadas nas áreas comuns, especialmente nos elevadores. Muitos moradores deixam de fazer suas reclamações pois ficam temerosos em ser identificados no “livro de reclamações”, aberto à comunidade, sendo possível que os reclamados façam atos de revide, tais como riscar as portas dos apartamentos ou dos veículos; fazer barulhos para incomodá-los durante o descanso, entre outros atos maldosos. O sigilo a ser mantido pelos “ouvidores” garantirá o efetivo direito de reclamação sobre os principais direitos constitucionais: dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III); bem de todos, sem preconceitos de origem, raça, sexo, cor, idade e quaisquer outras formas de discriminação (art. 3º, inciso IV); solução pacífica dos conflitos (art. 4º, inciso VII); igualdade perante as leis (art. 5º); são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra .... (art. 5º, inciso X); é garantido o direito de propriedade (art. 5º, inciso XXII); a propriedade atenderá a sua função social (art. 5º, inciso XXIII), entre outros já consagrados. 

III

Em continuidade às partes I e II, deste tema, em que expressamos a necessidade do Corpo Diretivo ter a estratégia (Ouvidoria) de conhecer dos moradores (Como estou dirigindo?), acrescentamos ser muito importante aos gestores tomarem conhecimento das ideias que os moradores tentam lhes transmitir para melhorar a fiscalização, os serviços internos, a economia na manutenção e conservação do(s) edifício(s) no condomínio. O leitor pode avaliar, conosco, um caso em que fomos consultados, por um condômino, sobre “como fazer para que o Síndico aceitasse, e não fosse ignorada, a sua proposta de colocar um FILTRO DE ÁGUA no seu prédio, pois a administração não permite interferência de moradores”. Essa questão, de grande importância e de facílima solução, é a mesma de muitos moradores, em outros condomínios, que percebem a administração insuficiente de muitos integrantes dos Corpos Diretivos. Muitos administradores não dão valor ao tratamento de água dentro do próprio condomínio. Isso é deixar de lado a referência à salubridade – artigo 1336, inciso IV, do Código Civil, parte obrigatória em todos os condomínios prediais. O nosso consulente deu-nos uma aula sobre isso: “A água fica pura, sem micro-organismos, com baixíssimo teor de sais minerais; sem outras substâncias químicas e sem odores; há equipamentos com  esterilizador, para eliminar as bactérias, fungos, protozoários, vírus, algas, ferrugens, areias, etc.. Além disso, o equipamento evita que as caixas d’água fiquem sujas; que a máquina de lavar roupas, os chuveiros e as torneiras fiquem com entupimentos ou vazamentos pelos resíduos nas válvulas ou buchas. A água fica 100% melhorada com a colocação de FILTROS ou PURIFICADORES, após o hidrômetro”. Realmente, podemos concluir, nessa simples análise, que a existência de Ouvidoria é um canal útil à administração condominial, para resolver problemas e eliminar ranços, mágoas ou desprezos, como o nosso consulente vinha sentindo. Lamentavelmente, Ouvidoria não existe no condomínio de nosso consulente. No caso apontado no início, para não causar melindres, solicitamos uma reunião com o Síndico e seus Conselheiros, para sensibilizá-los sobre o DIREITO DE VOZ, daquele morador, FORA DA ASSEMBLEIA GERAL, evento esse que também é raro naquele condomínio. Esse direito, de voz, do morador adimplente ou não, é o mesmo que o de petição (art. 5º, inciso XXXIV, “a”, da Const. Federal), fundado na livre manifestação de pensamento (Art. 5º, inciso IV, da CF), pois a propriedade atenderá sua função social (art. 5º, inciso XXIII, da CF). Afora essa fundamentação constitucional, as convenções de condomínio preveem direitos similares aos condôminos, para seu bem-estar. 

Róberson Chrispim Valle – Advogado,  robersonvalle@globo.com 



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