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Os condomínios e a desinformação dos bancos

Embora as contas dos condomínios fiquem no setor de contas jurídicas, é preciso deixar bem claro que condomínio não é pessoa jurídica

Quando os condomínios abrem conta-corrente em uma agência bancária, ela é movimentada no setor de contas jurídicas. Ocorre que há muita desinformação por parte dos bancos do que vem a ser um condomínio.
Os bancos deveriam proporcionar palestras aos seus gerentes sobre condomínios. Eles demonstram enorme desconhecimento da matéria, o que é inadmissível.
Embora as contas dos condomínios fiquem no setor de contas jurídicas, é preciso deixar bem claro que condomínio não é pessoa jurídica. O condomínio não tem personalidade jurídica, porque não está entre o rol das pessoas jurídicas do artigo 44 do Código Civil, que diz que são pessoas jurídicas de direito privado as associações, as sociedades e as fundações. Silencia com relação aos condomínios.
O que é então? O condomínio é uma comunhão de interesses dos proprietários, sem personalidade jurídica, que possuem unidades privativas e participação percentual nas áreas comuns, de acordo com o tamanho de suas unidades.
Assim, não há que se falar em contrato social nem em estatutos e sim em Convenção Condominial.
Por outro lado, nas empresas jurídicas, está expresso no contrato social quem por elas assina e se é em conjunto ou separadamente. Nos condomínios não existe isso, salvo disposição diversa da Convenção Condominial. Porque o representante legal do condomínio é o síndico. Assim, não há que se pedir documento comprobatório para saber quem assina pelo condomínio e se é em conjunto ou isoladamente, salvo a ata da assembleia que elegeu o síndico.
Diz o artigo 1.348 do Código Civil que compete ao síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.
Assim, o síndico tem poderes indiscutíveis para abrir, movimentar e fechar conta-corrente, fazer aplicações e, inclusive, outorgar esses poderes a outrem.
Leia-se o parágrafo segundo do artigo 1.348 do Código Civil: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Neste ponto, deve ser ressaltado que o artigo não fala em aprovação prévia da assembleia e sim em “aprovação da assembleia”. Dessa forma, a exigência de ata da assembleia aprovando a transferência de funções a uma administradora de condomínios não é pertinente. O que ocorre é que, posteriormente, a contratação de uma administradora para o condomínio poderá ser aprovada ou ratificada em assembleia posterior. Mas pode acontecer também que não se coloque esse item na “Ordem do Dia” da assembleia, mas a administradora escolhida continua administrando o condomínio. Ocorreu, nesse caso, a ratificação ou aprovação tácita.
Se os gerentes das agências bancárias tivessem melhor orientação e, assim, fizessem menos exigências desnecessárias, simplificaria muito o trabalho dos condomínios.

Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio:
Conheça seus Problemas”
dclauro@aasp.org.br

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