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LEGISLAÇÃO

Nova gestão em condomínio
Que os novos síndicos, subsíndicos e conselheiros, recém eleitos, bem como os reeleitos, tenham uma gestão segura,

Que os novos síndicos, subsíndicos e conselheiros, recém eleitos, bem como os reeleitos, tenham uma gestão segura, tranqüila, eficaz, próspera e dignificante, com muito amor e paciência pessoais! 
Coragem e devoção não lhes faltam. Poucas experiências ou conhecimentos na administração condominial não impedem uma excelente gestão. O mais importante será o preparo para o desempenho nos nobres encargos e há bastante tempo e condições para isso. Observem o seguinte.
A dinâmica de vida em condomínio vai lhes exigir, bem como aos condôminos, a relação mais sóbria possível, de modo a evitar uma tensão emocional e conturbadora da vida social. Por quê? 
Infelizmente, nem todos pensam nas outras pessoas. No dia a dia, em condomínio, muitos não se preocupam em praticar ou demonstrar a boa educação, gentileza, elegância, cooperação, paciência, solidariedade, compaixão, perdão, amor e outros bons sentimentos humanos.
Mas, tais pessoas não poderão agir no condomínio com a liberdade que imaginam possuir, por exemplo: falta de cuidado em geral, segurar porta de elevador, fazer barulho dia e noite, criar “pit bull” em apartamento, deixar que odores se espalhem aos vizinhos, entre outras.
Situações como essas são nocivas aos demais condôminos ainda que os infratores não reconheçam.
Nos condomínios edilícios são obrigatórias as regras que restrinjam a liberdade pessoal, evitando que os direitos e sossegos alheios sejam prejudicados. Tais regras são as Convenções de Condomínio e jamais será possível administrar um condomínio com as cláusulas defasadas pelas mudanças sociais e pelas novas leis civis e monetárias. Não há mais correção monetária trimestral, nem mensal, pela ORTN, BTN, OTN, SALÁRIO MÍNIMO, etc., para os débitos ou rateios, como se fazia no passado. O novo Código Civil traz novidades! Não será mais válida a Assembléia Geral sem convocação total dos condôminos. Há mais tipos de “quorum” nas assembléias. O inadimplente, que reitera o atraso no pagamento das cotas deve responder por multas acima de 2% ou de 20% do valor devido. É isso mesmo. Ele será multado em até 5 (cinco) vezes o valor da sua última cota e não mais poderá, anualmente, comprar um carro “zero” ou viajar ao exterior, pois a multa e correções superarão os encargos bancários, financiamentos ou cartões de crédito.
Outros casos de descumprimento dos deveres condominiais devem ser ajustados nas convenções. Assim, não precisarão de assembléias especiais para deliberação das novas punições. 
Os ANTI-SOCIAIS, que impedirem, repetidamente, a convivência pacífica dos moradores, nas assembléias gerais, garagem ou nos próprios lares, mediante agressões físicas ou verbais, perturbações sonoras, a qualquer hora do dia ou da noite, e outros incômodos incessantes, devem ser mencionados nas convenções para recebimento das multas em até 10 vezes o valor da última cota.
Há outras hipóteses de reação geral e extrema que devem integrar na Convenção, contra esses anti-sociais: o imediato afastamento judicial de suas moradias e a decretação da venda de seus imóveis, para proteger aqueles que zelam pelo bem estar, saúde, segurança e a paz social coletiva.
Senhores Síndicos e Condôminos! Está enganado quem pensa não ser necessário atualizar a Convenção de Condomínio. Sem atualizarem a Convenção de Condomínio, com disposições jurídicas próprias, o que farão diante de cada ponto legal, abaixo, a ser enfrentado?
a) Novo “quorum” para instalação, composição da Assembléia;
b) Votos por condôminos, por unidade ou fração ideal;
c) Valor de multa pela gravidade da infração cometida;
d) Convocação de condômino com endereço ignorado por todos, etc.;
e) Suspensão da cobrança ao condômino desempregado ou em dificuldades financeiras;
f) Latido constante de cão; permanência de “pit bul” ou outro cão perigoso no condomínio;
g) Condômino briguento; barulho e gritaria, dia e noite, de morador; usuário de droga;
h) Alteração de varanda ou fachada, com obra ou pintura; 
i) Utilização exclusiva de área comum;
j) Aluguel ou venda de vaga de garagem para estranhos ao condomínio;
Com as novas alterações convencionais, as soluções administrativas serão mais rápidas, sem intervenção do Poder Judiciário, ou então, quando for o caso, o juiz julgará melhor a questão se os direitos e obrigações constarem na Convenção e não pelos absurdos que os infratores costumam alegar.

Róberson Chrispim Valle
robersonvalle@globo.com
Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de
Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP
Subseção de Santo Amaro – Março/08



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