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LEGISLAÇÃO

Lei Estadual x Lei dos Condôminos
A Lei paulista nº 13.160, de 21/07/08, autoriza o protesto do “crédito do condomínio
A Lei paulista nº 13.160, de 21/07/08, autoriza o protesto do “crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da Lei ou Convenção de Condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade”, como se refere.
A obrigatoriedade da Convenção de Condomínio veio com a Lei Federal nº 4.591/64 e permanece no Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02). Sua forma é um contrato multilateral, que os proprietários das unidades autônomas fazem entre si, para segurança de seus direitos e obrigações. A Convenção é “lei entre as partes”, como é salientado nos tribunais brasileiros, devendo ser obedecida nos seus conteúdos.
Desde que registrada no cartório imobiliário, ela não admite intervenção de terceiros e dos condôminos isolados. Por isso, as atitudes administrativas contra qualquer condômino só serão válidas se previstas na Convenção de Condomínio.
Embora o protesto do condômino seja lícito no Estado de S. Paulo, só será possível se o condomínio tiver regras convencionadas pelos co-proprietários atuais, prevendo a entrega do aviso de cobrança da cota ou multa; tempo de inadimplência; direito de resposta e prazo, no caso de multa, e outros itens que o Síndico e o Conselho não podem dispensar ou criar em cada gestão. (Ex.: Protestar condômino por R$300,00 e não protestar outro por R$600,00, de parente ou amigo). Quanto ao objeto determinado, deve a Convenção declarar o condômino, antigo ou novo, com ou sem inquilino, ser responsável no pagamento da cota mensal ou da multa. Se assim não for, o protesto poderá ser anulado judicialmente.
Portanto, a referida Lei Estadual não supera a Convenção de Condomínio, nem amplia poderes ao síndico, como muitos já estão imaginando. Ela só autoriza o cartório a receber o título de crédito que estiver “na forma da lei ou Convenção de Condomínio”, para protesto.
Se não tiver poderes expressos para emitir e enviar o título ao protesto, o síndico só pode agir com a  deliberação de 2/3 dos condôminos, exigido pelo art. 1.351 (Código Civil). Caso contrário, ele se sujeita, com o condomínio, a ressarcir os danos morais ou materiais ao “devedor, sacado, protestado ou negativado” no sistema de proteção de crédito.
Como visto, a Convenção de Condomínio deve ser modernizada para criar novas regras no capítulo de cobrança das prestações em atraso.

Róberson Chrispim Valle - robersonvalle@globo.com
Advogado e Coordenador Adjunto da
Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP

Subseção de Santo Amaro.


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