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JURÍDICO

Escolha da administradora do condomínio
É muito importante que o síndico contrate uma administradora de condomínios ao invés de administrar ele próprio
Existem inúmeras administradoras no mercado. E, como em tudo, há as boas e as não muito boas. É importante não se impressionar com o seu tamanho nem com o tempo que atuam. Ser grande ou existir há muito tempo não significa, necessariamente, ser a melhor. Às vezes é o contrário. Uma administradora muito grande não tem condições de cuidar com a devida atenção de um condomínio e também pode não dar muita importância, porque perde um prédio hoje, consegue outro amanhã. Não lhe fará falta.  
É importante visitar a administradora, conhecer seus sócios, fazer ficha cadastral para saber a existência de ações judiciais propostas contra ela.
O artigo 1.348 do Código Civil, no parágrafo segundo, diz que “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Portanto, essa escolha é de responsabilidade só do síndico. Como é ele quem está transferindo as suas funções administrativas a uma administradora de condomínio, deve saber a quem está transferindo e tomar todos os cuidados com a escolha. A lei anterior, 4.591/64, que regulava os condomínios, dizia expressamente que o síndico podia transferir as funções administrativas “sob sua inteira responsabilidade”.
É muito importante que o síndico contrate uma administradora de condomínios ao invés de administrar ele próprio (o que se denomina autoadministração), porque ao contrário do que se pensa, não sai mais barato e as exigências atuais são de tal monta, que somente uma empresa especializada pode administrar corretamente um condomínio.
Para saber se a administradora tem credibilidade, deve pedir a relação dos prédios que administra e conversar com os síndicos, para saber se estão contentes.
Com relação a valores, é comum consultar ao menos três administradoras. O primeiro cuidado que se deve tomar é se ela é competente e honesta. Depois vem o preço. Não deve ser contratada a que cobrar mais, mas também não se deve levar em conta somente o valor da taxa de administração, porque como se diz, se o milagre é muito, até o santo desconfia.
O valor da taxa de administração pode ser fixo com reajuste anual, ou uma porcentagem sobre o rateio da verba ordinária.
Importante observar que o trabalho de administrar um condomínio é grande e costuma, infelizmente, ser subestimado pelos condôminos. Antes, a taxa de administração equivalia ao salário de um zelador. Hoje, muitas vezes equivale ao salário de um porteiro ou faxineiro.
Tendo o síndico tomado todas as cautelas para escolher a administradora, deve, antes de assinar o contrato de administração, analisar criteriosamente as suas cláusulas, inclusive a que diz respeito à rescisão contratual. Como se trata de uma relação de confiança, o normal é que, não querendo mais continuar com a administradora, notifique-a com antecedência de até sessenta dias, prazo normal para que prepare tudo para passar a outra administradora. Não devem ser aceitas cláusulas que dificultam a rescisão, impondo multas exorbitantes ou prazos longos.

Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é  autor do livro “Condomínio:
Conheça seus Problemas”
dclauro@aasp.org.br


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