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LEGISLAÇÃO

Convenção de Condomínio e os direitos de vizinhança

O local onde o condômino se recolhe diariamente para o descanso do trabalho e convívio familiar torna-se sagrado para ele e, por tal fato, deve ser respeitado por todos e preservado como fim social da propriedade, nos ditames da Constituição do Brasil.
Este seu direito, maior de muitos, exige sua reciprocidade perante os demais co-proprietários do mesmo condomínio, impondo o cumprimento do artigo 1.336, do novo Código Civil, que diz: “São deveres do condômino: (IV) – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Esta simples regra civil, porém, nem sempre se torna o suficiente para o condômino negligente entender que ele, familiares e sua/seu empregada/o não podem praticar, nem consentir, atos irregulares ou ofensivos à estrutura do prédio, à segurança (em todos os sentidos), à saúde e aos bons costumes dos moradores no condomínio (apartamentos ou casas), direitos dos outros também.
É necessário que o condomínio edilício fique bem prevenido contra abusos em geral. Nas regras de convivência social, devem ser proibidas atitudes pessoais de qualquer espécie, a qualquer hora do dia ou da noite, que perturbem a paz social interna do conjunto habitacional.
Por outro lado, as regras só vão ter sucesso se houver fixação de multas, até os limites de 5 ou 10 vezes o valor da última cota de despesa condominial paga pela unidade do respectivo infrator.
Embora a Convenção de Condomínio seja obrigatória desde dezembro de 1964 (Lei nº 4.591) será necessária a adaptação ao novo Código Civil, vigente desde 11/1/2003. Vamos juntos avaliar três exemplos de abuso do vizinho sobre o direito alheio:
1º) Não corrigir vazamento contínuo de água ou esgoto para o apartamento debaixo; 
2º) Não reduzir alto volume de aparelho sonoro a qualquer hora do dia ou da noite;
3º) Utilizar, a qualquer hora, vaga de garagem de outro condômino, não estando autorizado.
Nestes exemplos, qual a resposta correta deveria dar o síndico ou administrador, regidos por uma Convenção e regulamentos desatualizados? “Nada podemos fazer!” – “Vamos aplicar as medidas específicas na Convenção e no Regulamento Interno!”
Se a Convenção e o Regulamento não dispuserem critérios legais para adoção de medidas práticas e aplicação de multas, apropriadas contra atos danosos do condômino infrator, a administração condominial sucumbirá.
Em conseqüência, o condômino prejudicado deverá assumir sozinho a responsabilidade de cuidar de si e sua família, perante o Poder Judiciário > contra alagamentos, umidades, fungos, etc., no 1º exemplo – > contra perturbações sonoras que irritam as pessoas mais próximas do local ou atrapalhem o sono ou descanso necessário de alguém, no 2º exemplo - > contra estacionamento irregular, no 3º exemplo. Nos três casos, a base legal será o art. 1.277, do Código Civil: “O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha”.
Mas, deixar o condômino ir sozinho ao Poder Judiciário, será a forma correta de resolver problemas em condomínio edilício? Não, porque o assunto deve ser cuidado especialmente por uma Convenção de Condomínio e/ou Regulamento Interno, criados por lei para disciplinar os atos comportamentais dos condôminos. 
O novo Código Civil, revogando em parte a Lei nº 4.591/64, sobre condomínio edilício, permite ampliar as normas e medidas destinadas à manutenção da ordem, paz, sossego, segurança e valorização moral e econômica de todo o conjunto habitacional.
Se estiverem guarnecidos pela atualização legal, ao tomarem conhecimento sobre danoso causado ao titular de unidade autônoma, o síndico e/ou administrador deverão tomar as providências saneadoras imediatas, em nome do condomínio, fazendo cessar os atos abusivos do mau condômino. O Poder Judiciário sempre dará sentença com base no que dispuser a Convenção de Condomínio e no Regulamento Interno.
Se não houver avanço na atualização da Convenção e do Regulamento Interno, o condômino, que se sentir lesado por atitudes irregulares de um vizinho, poderá acionar o corpo diretivo do condomínio (síndico, subsíndico, conselheiros e administrador), pedindo indenizações morais e/ou materiais, pelas omissões dos mesmos na administração do condomínio. E não é só.
O “condomínio”, em sua plena composição, exceto o lesado, também poderá ser condenado como parte solidária aos administradores, se não houver separação das responsabilidades individuais entre cada co-proprietário de unidade autônoma, como deve ter na Convenção e no Regulamento Interno.
Por outro lado, este alerta serve também aos condôminos, que, se não solicitarem a alteração da Convenção de Condomínio, NÃO TERÃO, AMANHÃ, REGRAS DE SEGURANÇA JURÍDICA, para imposição de multas imediatas aos vizinhos infratores, e, quando for o caso, para pedido de proibição de ingresso, no condomínio, daquele indivíduo que vem gerando incompatibilidade de convivência com os demais vizinhos, ou para dinamizar a administração, ficando a coletividade sem elementos que defendam e valorizem o patrimônio de cada um. Róberson Chrispim Valle

robersonvalle@globo.com"
Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de
Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro



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