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Voltar para a Home...   sexta-feira, 22 de fevereiro de 2019
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PREVENÇÃO

A tragédia de Brumadinho O que os condomínios têm a ver com isso?
Assim como os edifícios, as barragens também são obras de engenharia e edificadas pelo homem
Omissão pode responsabilizar o síndico
Assistimos incrédulos pela TV, mais um desmoronamento de barragem de mineradora. E o que isso tem a ver com os prédios?
Assim como os edifícios, as barragens também são obras de engenharia e edificadas pelo homem, e como tal, necessitam de manutenção. É regra esta na norma. Em recente história de nosso país, 3 (três) edifícios no Rio de Janeiro e um outro em Jaboatão dos Guararapes (Grande Recife), vieram literalmente ao chão, sendo os do Rio de Janeiro, em um verdadeiro “efeito dominó”.
E o que o síndico tem a ver com isso? Está na lei (Cód. Civil):
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
IX - realizar o seguro da edificação.
Como se vê, é do síndico a responsabilidade pela conservação da edificação, evitando acidentes que venham a causar danos, tanto pessoais como materiais, mesmo que o condomínio não possua recursos financeiros para a conservação. Não interessa, é a Lei quem diz isso.
Aquela desculpa de que não consertou o revestimento da fachada que está caindo porque a assembleia não autorizou a cobrança de taxa extra para tal, não serve. O síndico tem que diligenciar a conservação das partes comuns, e a fachada é parte comum. E sem dinheiro, como fazer? A resposta também está na mesma Lei:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. 
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
Como estamos falando de manutenção (ou da falta dela), não há que se duvidar da necessidade deste serviço, que pode ser considerado como obra ou reparo. Como se observa, quando necessário, sequer necessita de autorização (§ 1o), bastando unicamente comunicar a assembleia, e isso não havendo recursos para seu custeio. Portanto, aquele argumento de falta de dinheiro, não é motivo deixar de manter o que se faz necessário.

Responsabilidade Civil do Síndico
Ocorre quando suas atribuições não são cumpridas adequadamente, causando prejuízos ao próprio condomínio, aos condôminos ou a terceiros. Há dois tipos de responsabilidade civil: a subjetiva, quando há de se comprovar a culpa para que haja a indenização, e a objetiva, quando a culpa é irrelevante. No caso de responsabilidade objetiva, pouco importa a culpa, se o dano foi causado, deve ser indenizado. Toda vez que o síndico cometer um ato doloso, ou imprudente, ou negligente, ou com imperícia, estará comprovada sua culpa. Contra os síndicos, o que mais se verifica é a culpa contra a legalidade. O síndico tem deveres legais, por ser representante de toda a comunidade condominial.
Se ele deixar de cumprir qualquer uma de suas obrigações, estará comprovada sua culpa, pois estará causando danos a terceiros, como exemplo podemos citar a aplicabilidade da culpa contra a legalidade, que ocorre quando o síndico é convocado a representar o condomínio em uma audiência e não comparece, gerando danos ao condomínio ou então, quando do não cumprimento das determinações da assembleia. O fato de alguns síndicos não fazerem o seguro de edificação e de não cobrarem contribuições e multas, também comprova a culpa. É preciso estar sempre atento, pois, além das exigências legais, pode haver outras obrigações descritas na Convenção do Condomínio.
Como se vê, assim como o ocorrido recentemente em Brumadinho-MG, em que a responsabilidade é do gestor da mineradora, por mais que exista laudo constatando a estabilidade da represa (o que não impediu o desmoronamento e a tragédia), com o síndico a regra é a mesma, não importa o motivo pelo qual a manutenção não foi feita, ocorrendo o dano por falta dela (a manutenção), será ele quem irá responder, civil e quem sabe, até criminalmente, pelos danos causados.
Para evitar, o assessoramento com profissionais e a correta manutenção (prazos, normas, etc.) da edificação e de seus equipamentos são a receita eficaz para evitar problemas futuros. Afinal, sempre que suas atribuições não forem cumpridas adequadamente, causando prejuízos ao próprio condomínio, aos condôminos ou a terceiros, a responsabilidade recairá ao síndico.



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